Wie bezahle ich meine Haussanierung?

Im Idealfall hat man in guten Zeiten für zukünftige Sanierungen vorgespart. Nicht alles aber ist planbar. Und manchmal reicht das Geld einfach nicht. Bevor man jedoch zu einem Finanzinstitut geht, sollte man sich gut vorbereiten – von der detaillierten Projektplanung bis zum Einholen von Vergleichsofferten.

Text — Thomas Bürgisser

Mehr als die Hälfte der Immobilien hierzulande sind bald ein halbes Jahrhundert alt. Da verwundert es kaum, dass mancherorts die Fassade abblättert, es durch das Fenster zieht und die Küche nicht mehr dem neusten Standard entspricht. Schliesslich ist die Lebensdauer der einzelnen Bauteile begrenzt. Und dann? Wer sanieren will oder muss, braucht Geld. Die erste und wohl wichtigste Frage ist dabei: Wie viel? Muss nur ein Möbel ersetzt werden? Braucht es eine neue Küche oder lohnt es sich, die Raumaufteilung grundlegend zu überdenken? Soll ich nur die Heizung ersetzen, zuerst die Gebäudehülle sanieren oder sogar eine Bodenheizung nachrüsten? Bei allem, was über die Erneuerung eines Möbels, des Bodenbelags oder Wandanstrichs hinausgeht, lohnt sich eine langfristige Planung mit einem Profi. Welche Bauteile sollten gleichzeitig angegangen werden und was kostet wie viel? Rund um die energetische Modernisierung eines Gebäudes ist auch der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) ein hilfreiches Instrument, der in der Plus-Version einen Beratungsbericht mit bis zu drei Umsetzungsvarianten liefert.

DER EXPERTE

Felix Oeschger
Analyst und Experte moneyland.ch

«EINE LAUFENDE FESTHYPOTHEK MACHT DAS VERHANDELN SCHWIERIGER»

Felix Oeschger, wieso ist es wichtig, Hypotheken oder Kredite zu vergleichen?
Ende 2023 lag der günstigste Richtzinssatz für eine zehnjährige Festhypothek bei 1,88 Prozent, der teuerste Anbieter hatte 2,7 Prozent. Bei 800'000 Franken macht das jährlich 6500 Franken aus. Das ist schon enorm, auch wenn das nur Richtzinssätze sind. Der definitive Zinssatz hängt dann immer auch vom Verhandlungsgeschick und der Bonität ab.

Wie gehe ich beim Verhandeln am besten vor?
Am wichtigsten ist, sich frühzeitig einen Überblick zu verschaffen. Ein unabhängiger und neutraler Vergleich, basierend auf tagesaktuellen Richtzinssätzen kann hier ein guter Einstieg sein. Von einigen Anbietern kann man sich dann eine unverbindliche, persönliche Offerte einholen. Diese helfen auch beim Verhandeln, wenn man bei der Hausbank bleiben will. Bei einer energetischen Sanierung sollte man ausserdem immer nach diesbezüglichen Sonderzinssätzen fragen. Und nicht zuletzt kann es sich auch lohnen, Versicherungen, Pensionskassen oder Online-Hypotheken in Betracht zu ziehen. Diese sind zwar meist restriktiver in der Vergabe, wenn aber alles passt, offerieren sie nicht selten günstiger.

Was ist, wenn ich bereits eine laufende Festhypothek habe?
Das macht das Verhandeln schwieriger. Denn eine zusätzliche Hypothek bei einem zweiten Anbieter dürfte in der Regel nicht möglich sein, weshalb die Aufstockung in diesem Fall über den alten Anbieter laufen muss. Wer eine Sanierung also auf die auslaufende Festhypothek hin plant, ist sicher in einer besseren Verhandlungsposition.

WER BEZAHLT DIE SANIERUNG?

Sind die Wünsche einmal ausgerechnet, folgt die Frage: Wer bezahlt? Für energetische Sanierungen entlasten meist Fördergelder das Budget. Für den Rest haben Clevere vorgesorgt und Monat für Monat etwas beiseite gelegt. Ist dies nicht der Fall und lässt sich die Sanierung wirklich nicht aufschieben, bis man etwas angespart hat, bleibt oft nur noch der Gang zum Finanzinstitut. Hier gibt es die Möglichkeiten des Kredites und der Hypothek. Was es wird, hängt von mehreren Faktoren ab. Oft sind Hypothekargeber beispielsweise aus administrativen Gründen erst ab einer gewissen Summe bereit, die Hypothek zu erhöhen, so dass für Kleinbeträge oft nur das Sparen bleibt. Oder im Notfall der Privatkredit. In diesem Fall wird die persönliche Kreditfähigkeit geprüft. Ob zum Beispiel Betreibungen oder sogar Verlustscheine bestehen. Und ob der Kredit tragbar ist, die Zinsen und die Amortisation innerhalb von 36 Monaten mit dem Einkommen abzüglich des Existenzminimums bezahlt werden können. Die Abwicklung ist meist schnell gemacht, entsprechend verlockend ist das Angebot. Trotzdem oder gerade deshalb sollte man sich immer genau überlegen, ob man die Verschuldung tatsächlich eingehen will, auch wegen der oftmals vergleichsweise hohen Zinsen.

INFO

SO WIRD DIE TRAGBARKEIT EINER HYPOTHEK BERECHNET

Oft nehmen Finanzinstitute zur Berechnung der Tragbarkeit einen kalkulatorischer Zinssatz von fünf Prozent. Hinzu kommt die jährliche Amortisation, um die Hypothek innerhalb von 15 Jahren auf unter 66 Prozent des Liegenschaftswerts zu reduzieren. Ein Prozent des Immobilienwertes wird zudem jährlich für den Unterhalt hinzugerechnet. Bei einem Immobilienwert von einer Million Franken und einer Hypothek von CHF 800'000 sind das also CHF 40'000 für den Zins, rund CHF 9'400 für die Amortisation und CHF 10'000 für den Unterhalt. Diese jährlich CHF 59'400 sollten ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen.

GÜNSTIGERE HYPOTHEKEN FÜR ENERGETISCHE SANIERUNGEN

Zahlreiche Finanzinstitute bieten Darlehen beziehungsweise Hypotheken für energetische Sanierungen zu einem günstigeren Zinssatz. Als Beleg dafür wird zum Beispiel eine Minergie-Zertifizierung verlangt. Auch ein GEAK Plus wird häufig akzeptiert, meist mit Mindestklasse C und nachweisbarer Verbesserung. Einige Anbieter unterstützen zudem auch spezifisch Heizungserneuerungen oder Solaranlagen mit Zinsvergünstigungen. Wichtig ist, dass man schon in der Planungsphase nach allfälligen Angeboten fragt, so dass die Bedingungen von Beginn an klar sind.

AUFSTOCKUNG DER HYPOTHEK

Normalerweise tiefere Zinsen bezahlt man für eine Hypothek, schliesslich hat der Hypothekargeber die Liegenschaft als Absicherung. Möglich ist eine Hypothek jedoch meist nur bis höchstens 80 Prozent des Liegenschaftswertes. Einer der ersten Schritte des Finanzinstituts wird entsprechend sein, diesen zu ermitteln. Achtung: Auch wenn bereits eine Hypothek besteht, werden Liegenschaftswert und Einkommensverhältnisse neu geprüft. Zeigen sich dabei negative Entwicklungen, kann es sogar passieren, dass man Geld zurückzahlen muss. Bei Zweifeln lässt man sich deshalb besser zuerst durch eine unabhängige Institution beraten. Oft aber sind bestehende Hypotheken inzwischen auf bis zu zwei Drittel des Liegenschaftswertes amortisiert. Denn dies muss jeweils mindestens innerhalb von 15 Jahren nach Abschluss einer Hypothek passieren. Ob die Summe anschliessend wieder erhöht werden kann, liegt im Ermessen des Hypothekargebers und ist auch abhängig von der Tragbarkeit. Je nach Sanierung erhöhen sich zudem der Wert der Liegenschaft und damit auch die mögliche Hypothek. Hier kommt es darauf an, ob die Investitionen wertvermehrend oder werterhaltend sind. Als wertvermehrend gelten zum Beispiel An- und Ausbauten sowie teilweise energetische Massnahmen, nicht jedoch der frische Wandanstrich.

CHECKLISTE

7 SCHRITTE ZUR ERFOLGREICHEN FINANZIERUNG

Projekt planen: Ist-Zustand analysieren, mögliche Etappen aufzeigen, Kosten ermitteln
Fördergelder abklären: Welche Stellen beteiligen sich in welchen Rahmen? Welche Vorarbeiten braucht es dafür und wie sicher ist die Beteiligung?
Eigene Finanzierung abklären: Was kann man selber finanzieren? Lohnt es sich allenfalls, noch zuzuwarten und zu sparen?
Vorsorgegelder abklären: Wie viel Geld könnte man aus der 2. oder 3. Säule für die Sanierung beziehen? Dabei immer die anfallenden Steuern sowie den Einfluss auf die spätere Rente im Blick behalten.
Finanzierung mit bestehendem Hypothekargeber abklären: Um wie viel kann die Hypothekenbelastung erhöht werden, welches Produkt eignet sich? Achtung bei gesunkenem Liegenschaftswert oder inzwischen tieferen Einkommensverhältnissen.
Vergleichsofferten einholen: Immer Vergleichsofferten einholen und Zinsrabatte für (energetische) Sanierungen erfragen.
Abschliessen: Vor dem Abschluss gut verhandeln. Ist ein angestrebter Wechsel des Finanzinstituts aktuell nicht möglich, die Laufzeiten bestehender und neuer Hypotheken allenfalls vorausschauend angleichen.

WELCHES MODELL DARF ES SEIN?

Bleibt noch die Frage, welche Art von Hypothek man möchte. Es gibt Festhypotheken, bei denen ein fester Zinssatz abgemacht wird. Oder es gibt flexiblere Hypotheken, bei denen sich die Zinsen stetig verändern. Für welches Modell man sich entscheidet, ist abhängig vom persönlichen Bedürfnis und den Marktverhältnissen. Reicht der bisherige Wert der Liegenschaft alleine ausserdem noch nicht aus, um den neuen Hypothekenbetrag abzusichern, braucht es oft einige Zwischenschritte. Schliesslich entsteht die zusätzliche Sicherheit im Rahmen der Sanierung erst. Entsprechend muss die Liegenschaft inklusive dem Sanierungsvorhaben zuerst neu geschätzt werden. Vom wertvermehrenden Teil werden wiederum nur 80 Prozent finanziert, für den Rest braucht es Eigenmittel. Zudem wird das neue Geld je nachdem nur tranchenweise nach Stand der Bauarbeiten ausbezahlt. Oder in Form eines Baukredites, nach Kontrolle von Rechnungen. Am Schluss wird der Baukredit aber ebenfalls in eine Hypothek umgewandelt – und die Eigentümer können sich am neuen Haus erfreuen. Oder zumindest am frisch sanierten Haus.

WEITERFÜHRENDE INFORMATIONEN

energiefranken.ch: Eine gute Übersicht, mit welchen Fördergeldern man allenfalls rechnen kann.