ABC für Hauseigentümer
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Fachbegriffe von A-Z

Das Immobilien-Lexikon – von A wie Abgaben bis Z wie Zonenplan. Rund um das Wohneigentum, das Bauen, den Unterhalt, den Erwerb oder Verkauf, Mieten oder Vermieten gibt es zahlreiche fachspezifische Ausdrücke.

Alle Rechte vorbehalten. Weiterverwendung und Wiedergabe jeder Art nur mit ausdrücklicher Zustimmung gestattet. Die verwendeten Definitionen und Umschreibungen können von jenen staatlicher oder privater Stellen abweichen.

A

Abgaben (Steuern und Abgaben)

Finanzielle Leistungen des Individuums an das Gemeinwesen. Im Allgemeinen werden sie in Kausalabgaben (Entgelt für eine dem Individuum zurechenbare Leistung des Staates) und Steuern (Abgabe ohne direkte Gegenleistung des Staates) unterteilt.

Abschreibung

Wertverlust einer Immobilie oder eines anderen Objekts durch Abnutzung oder Alterung über einen gewissen Zeitraum, welcher in der Buchhaltung und in der Kostenrechnung berücksichtigt wird.

Abstandsvorschriften

Sind im Nachbarrecht sowie im öffentlichen Baurecht vorzufinden.
Die Abstandsvorschriften im Nachbarrecht betreffen meist den Abstand von Pflanzen und sog. Einfriedigungen gegenüber privatem Grundeigentum und sind in den kantonal verschiedenen Einführungsgesetzen zum ZGB geregelt. Bei den Abstandsvorschriften des öffentlichen Baurechts werden primär Abstände von Bauten, Anlagen und Grenzen zwingend festgelegt. Auch diese Vorschriften sind kantonal und z. T. sehr unterschiedlich.

Abtretung eines Vorkaufsrechts

Vertragliche Vorkaufsrechte sind gemäss Art. 216b OR vererblich, aber nicht abtretbar, es sei denn die Parteien haben etwas anderes vereinbart. Eine solche nach Vertrag zulässige Abtretung von Vorkaufsrechten unterliegt den gleichen Formvorschriften wie deren Begründung, d.h. öffentliche Beurkundung bzw. einfache Schriftlichkeit.

Abzonung/Aufzonung

Abzonung: Das Nutzungsmass innerhalb der Bauzone wird verringert.
Aufzonung: Die durch Überbauung mögliche Nutzung innerhalb der Bauzone wird verbessert (z.B. durch die Erhöhung der zulässigen Geschosszahl oder der Ausnützungsziffer).

Agglomeration

Dicht besiedeltes Gebiet, das ausserhalb der Stadtgrenzen liegt, aber direkt an die Stadt angrenzt.

Akonto

Bezahlung im Voraus entweder für einen Teil eines bestimmten Betrages oder für den gesamten künftig fällig werdenden Betrag. Bezüglich eines Mietverhältnisses z.B. würde „Akonto“ die Vorauszahlung des Mieters für Nebenkosten bedeuten.

Algen

Pflanzenform, die sich über Gewässer und Luft in verschiedensten Lebensräumen verbreitet. Obwohl Algen den Untergrund, auf dem sie sich befinden, nicht zerstören (ziehen keine Nährstoffe daraus), werden sie jedoch schnell zum ästhetischen Problem an Fassaden und auch an der Isolation.

Alleineigentum

Eine einzelne Person hat ungeteiltes Eigentum an einer in sich abgeschlossenen Sache (siehe Art. 641, 646 und 652 ZGB).

Altbau

Gebäude, das in einer bis ungefähr 1950 üblichen Bauweise errichtet wurde, bei welchem typischerweise Mauerwerkswände, Holzbalkendecken und Kastenfenster verwendet wurden.

Altbau

Gebäude, das in einer bis ungefähr 1950 üblichen Bauweise errichtet wurde, bei welchem typischerweise Mauerwerkswände, Holzbalkendecken und Kastenfenster verwendet wurden.

Altersentwertung

Minderung des Gebäudewertes aufgrund des Alters, verglichen mit dem Neuwert desselben Bauwerks.

Altlasten

Ein mit Altlasten belasteter Standort stellt u. U. durch den Austritt von Schadstoffen eine Gefahr für Mensch und Umwelt dar. Entstanden sind solche Standorte durch den über Jahrzehnte anhaltenden,sorglosen Umgang mit umweltgefährdenden Stoffen und Abfällen. In der Schweiz wird die Sanierung von belasteten Standorten auf Gesetzesebene (USG) und auf Verordnungsebene (AltlV)
geregelt.

Amortisation

Tilgung der Anschaffungskosten einer Immobilie durch erwirtschaftete Beträge über einen bestimmten Zeitraum, der auch Amortisationsdauer genannt wird. Unter „indirekter Amortisation“ versteht man die Verwendung erwirtschafteter Beträge zur Absicherung gegen die finanziellen Folgen von Tod und Erwerbsunfähigkeit sowie zwecks Steuerersparnis in einer Lebensversicherungspolice, und nicht zur unmittelbaren Tilgung der Anschaffungskosten.

Amtliche Vermessung

Die zur Anlage und Führung des eidgenössischen Grundbuchs vom Bund anerkannte Grundbuchvermessung. Die Amtliche Vermessung bildet Bestandteil des Grundbuchs (Art. 942 und 950 ZGB). Sie hat die Aufgabe, Informationen über die Lage, Form und Inhalt von Grundstücken zu beschaffen, in Plänen und Registern darzustellen, zu verwalten und nachzuführen. Somit verfolgt sie den Zweck der Sicherung des Grundeigentums und der Wahrung damit verbundener Rechte und Pflichten und bildet eine unentbehrliche Grundlage für die Anlage und Führung des eidgenössischen
Grundbuches. Die Amtliche Vermessung findet ihre Grundlage im ZGB. Jedoch wird
die eigentliche Ausführung den Kantonen übertragen.

Anfangsmietzins

Vereinbarter Mietzins beim Abschluss eines neuen Mietvertrages. Dieser erste Mietzins kann gemäss Art. 270 ZGB vom Mieter innerhalb von 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten werden.

Anlagekosten

Erstellungskosten einer Immobilie, die sich aus der Summe des Bodenwertes, des Bauwertes und der Baunebenkosten berechnet.

Anlagewert

Erwerbskosten einer Liegenschaft zuzüglich der bei der Handänderung anfallenden Steuern.

Anmerkung (im Grundbuch)

Das Grundbuch kennt drei Formen der Eintragung: Einträge, Vormerkungen und Anmerkungen. Durch Anmerkungen werden keine bürgerlichen Rechte begründet. Sie haben den Zweck, im Interesse Dritter bestimmte Verhältnisse bekanntzumachen oder Rechtswirkungen mittelbar herbeizuführen.

Annuitätendarlehen

Die bei der Baufinanzierung verwendete Darlehensform. Der Darlehensnehmer zahlt während der vereinbarten Laufzeit regelmässig den gleichen Betrag (Annuität), der sich aus Hypothekarzins und Amortisationsanteil zusammensetzt.

Anries, Anriesrecht (Kapprecht, Überfall)

Wenn Pflanzenteile über oder in ein Nachbargrundstück hineinreichen, geht es um Anries- sowie Kapprecht (vgl. Art. 687 ZGB sowie evtl. kantonale EG ZGB). Anries sind die an überragenden Pflanzenteilen wachsenden Früchte.

Anschlussgebühren (Erschliessung)

Müssen beim Einkauf in die öffentlichen Wasser-, Abwasseranlagen oder sonstige Ver- und Entsorgungsanlagen geleistet werden. Berechnungsgrundlage ist oftmals die Gebäudeversicherungssumme (Bausumme). Ein anderes Bemessungssystem besteht in den sog. Perimeterbeiträgen. Bei wertvermehrenden Investitionen oder Anbauten an Gebäuden ist in der Regel eine ergänzende Anschlussgebühr zu entrichten. Weitgehend kommunal und kantonal geregelte Materie, die jedoch übergeordneten Rechtsgrundsätzen wie Äquivalenzprinzip und Kostendeckungsprinzip
entsprechen muss.

Architekt

Berufsgattung, die sich mit der technischen, wirtschaftlichen, funktionalen und gestalterischen Planung und Errichtung von Gebäuden und Bauwerken befasst. In der Schweiz ist die Berufsbezeichnung „Architekt“ nicht geschützt, d.h. jedermann kann insofern ein Architekturbüro eröffnen und sich als Architekt bezeichnen.

Architekturvertrag

Nicht explizit im Gesetz geregelt. Der Architekturvertrag wird von Lehre und Rechtsprechung als gemischtes Vertragsverhältnis, bestehend aus werkvertraglichen und auftragsrechtlichen Elementen, behandelt. Im Einzelnen werden zum Beispiel das Erstellen von Plänen und Protokollen, die Ausarbeitung von Kostenvoranschlägen und Gutachten und das Erstellen der Schlussabrechnung
durch den Architekten als werkvertragliche Komponenten qualifiziert, Art. 363 ff. OR. Auf die Vergabe von Arbeiten, die Bauaufsicht und die Bauleitung zum Beispiel wird Auftragsrecht angewendet, Art. 394 ff. OR. Hauptmerkmal des Werkvertrags ist, dass der Architekt dem Klienten Erfolg, also vertragsgemässe Erfüllung des Vertragsgegenstandes, schuldet, während er im Auftragsverhältnis nur sorgfältig tätig werden muss. Bezüglich der Haftung des Architekten schlägt das Bundesgericht eine Tendenz zur generellen Anwendung von Auftragsrecht vor, argumentiert jedoch dennoch dafür, dass je nach Art der Leistung die Bestimmungen des Auftrages oder des Werkvertrages massgebend seien.

Asbest

Sammelbezeichnung für verschiedene faserförmige Silikat-Minerale, die an vielen Stellen der Erde in der Erdkruste eingebettet sind. Asbest besitzt eine grosse Festigkeit, ist hitze- und säurebeständig und kann daher hervorragend isoliert und verwoben werden. Aufgrund der inzwischen eindeutig festgestellten Gesundheitsgefahren, die von Asbest ausgehen, ist der Einsatz heute in
vielen Staaten verboten, unter anderem in der ganzen EU und auch in der Schweiz. Asbest stellt heute primär ein Entsorgungsproblem dar.

Assekuranzwert

Der von der kantonalen Gebäudeversicherung festgelegte Neuwert einer versicherten Baute.

Attikawohnung

Freistehendes Wohngebäude auf dem Dach eines mehrgeschossigen Hauses. In erster Linie werden damit exklusive Dachwohnungen auf Hochhäusern bezeichnet. Ein Synonym für Attikawohnung ist Penthouse.

Aufenthaltsbewilligung

Offizielles Dokument, das von den eidgenössischen und kantonalen Behörden erteilt wird, um in einer bestimmten Schweizer Gemeinde Wohnsitz haben zu dürfen. Es setzt die Bedingungen des bewilligten Aufenthalts in der Schweiz fest, wie z.B. die Dauer, die Möglichkeit des Familiennachzugs oder eine Arbeitsbewilligung. Ob eine Person eine Aufenthaltsbewilligung in der Schweiz hat oder nicht, ist in Bezug auf Immobilien vor allem bei Grundstückskäufen relevant, weil Ausländer ohne (genehmigten) Wohnsitz in der Schweiz der sog. Lex Friedrich unterstehen. Auch im Mietverhältnis ist die Einhaltung der Ausländervorschriften für den Vermieter wichtig.

Auftrag/Auftragsrecht

Zweiseitiger Vertrag, durch den sich der Beauftragte zur entgeltlichen oder unentgeltlichen Besorgung ihm übertragener Geschäfte oder Dienste rechtlicher oder tatsächlicher Art im Interesse und nach dem Willen des Auftraggebers verpflichtet. Der Beauftragte ist verpflichtet, das übernommene Geschäft durchzuführen und dabei die Weisungen des Auftraggebers zu beachten. Ausserdem haftet er dem Auftraggeber für getreue und sorgfältige Ausführung des ihm übertragenen Geschäfts, hingegen nicht für den Erfolg. Hauptpflicht des Auftraggebers ist die Bezahlung des Honorars, sofern es sich um einen entgeltlichen Auftrag handelt, Art. 394 ff. OR.

Ausbaustandard

Art bzw. Qualität des Ausbaus, von grossem Einfluss auf erzielbare Miet- oder Verkaufspreise.

Ausbesserung (kleine […]), kleiner Unterhalt i.S.d. Mietrechts

Wenig aufwändige Unterhaltsarbeit an der Mietsache, die, z. B. in Gestalt der Beseitigung kleiner Mängel, gemäss Art. 259 OR vom Mieter nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten getragen werden muss (z.B. das Ersetzen von Glühbirnen einer festen Beleuchtung oder der Dichtungen eines tropfenden Wasserhahns).

Auskragung

Das Vorspringen bzw. Vorkragen eines Gebäudeteils in der Fassade. Erker, Balkone oder ganze Geschosse können durch Kragsteine oder Stichbalken hervorspringen.

Ausführungsplan

Überarbeitung des freigegebenen Entwurfs in Hinblick auf die Bauausführung. Die aus Auflagen der Behörde im Zuge der Bewilligung und die durch die Planung der Sonderfachleute für Haustechnik, Statik etc. resultierenden Erfordernisse werden in dieser Phase eingearbeitet.

Ausnützungsziffer (AZ)

Berechnet sich aus dem Verhältnis zwischen Wohn- bzw. Geschossfläche und Grundstücksfläche und legt fest, wie viel Wohn- bzw. Geschossfläche auf dem Grundstück erstellt werden kann.

Ausschuss (Art. 712m Ziff. 3 ZGB)

Ein von der Stockwerkeigentümergemeinschaft gewählter Kreis von eigenen Stockwerkeigentümern, welchem Verwaltungsangelegenheiten, wie z.B. die Revision der Jahresrechnung, die Begleitung von Sanierungsarbeiten oder die Kontrolle und Überwachung der Verwaltung übertragen werden kann. Es besteht jedoch weder eine gesetzliche Pflicht noch ein gesetzlicher Anspruch auf die Ernennung eines Ausschusses.

Aussendämmung

Isolierung der Aussenwände insbesondere zur effizienteren Beheizung eines Gebäudes.

Ausservertragliche Haftung (Art. 41ff. OR)

Fügt eine Person einer anderen widerrechtlich und mit Verschulden einen Schaden zu und ist die Tat sog. adäquat kausal in Bezug auf den Schaden, so wird diese der geschädigten Person haftbar (gerade auch dann, wenn die Parteien in keinem Vertragsverhältnis zueinander stehen).

Auszonung

Das bisher in der Bauzone gelegene Land wird einer anderen Zone zugewiesen.

B

Backstein

Im Bauwesen häufig genutztes Material der Grobkeramik, auch Ziegel genannt.

BAG (Bundesamt für Gesundheit)

Bundesbehörde der Schweizerischen Eidgenossenschaft, namentlich auch hinsichtlich „Wohngesundheit“ (Baugifte usw.) zuständig.

Barwert, -tafeln

Der Barwert ist der Wert, den zukünftige Zahlungen in der Gegenwart besitzen. Er wird durch Abzinsung der zukünftigen Zahlungen und anschließendes summieren ermittelt. Barwerttafeln sind Hilfsmittel zur Kapitalisierung periodischer Leistungen. Sie enthalten Kapitalisierungsfaktoren.

Baubeschrieb

Meist am Baukostenplan (BKP), siehe auch dort, orientierte aufzählende Beschreibung des Bauvorhabens. Oftmals bewusst zu allgemein gehalten mit Begriffen wie „übliche Qualität“ usw.

Baubewilligung

Behördliche Verfügung, wonach dem projektierten Bau, für welchen ein Baubewilligungsgesuch eingereicht wurde, keine Hindernisse aus dem Baurecht entstehen. Bewilligungspflichtig sind nach Bundesrecht grundsätzlich alle Bauten und Anlagen, Art. 22 RPG. Dazu sind besonders Neubauten, Wiederaufbauten, Ersatzbauten, Umbauten, Anbauten und Zweckänderungen zu zählen.

Baubiologie

Lehre der Beziehung zwischen dem Menschen und seiner gebauten Umwelt, aber auch die umweltfreundliche und schadstofffreie Ausführung der Bauwerke durch den Einsatz geeigneter Erkenntnisse und Techniken. Das Ziel eines „gesunden Bauens und Wohnens“ soll durch die ganzheitliche Betrachtung physiologischer, psychologischer, architektonischer und physikalischtechnischer Zusammenhänge und der Wechselwirkung zwischen Bauwerk, Nutzer (Bewohner) und dessen Umwelt erreicht werden. Baubiologische Grundsätze finden namentlich bei der Errichtung von Schulgebäuden, Krankenhäusern und Kindergärten immer grössere Beachtung.

Bäuerliches Bodenrecht

Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) fasst alle privatrechtlichen und öffentlichrechtlichen Bestimmungen im Zusammenhang mit dem Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken in einem Spezialerlass des Zivilgesetzbuches zusammen. Das bäuerliche Bodenrecht bezweckt im Wesentlichen die Förderung des bäuerlichen Grundeigentums, die Stärkung des Selbstbewirtschafters inklusive des Pächters beim Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken und Gewerben und die Bekämpfung übersetzter Preise für landwirtschaftlichen Boden. Im Zusammenhang mit dem BGBB müssen auch das Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) sowie das spezielle Erbrecht beachtet werden.

Bauerwartungsland

Unerschlossenes Land ausserhalb der Bauzone, das aufgrund seiner Lage in absehbarer Zeit als Bauland genutzt werden könnte.

Bauhandwerkerpfandrecht

Gesetzliches Pfandrecht des Handwerkers zur Sicherung der Werklohnforderung. Das Pfandrecht besteht am Grundstück, auf dem der Handwerker gearbeitet hat. Voraussetzung für das Eintragen des Pfandrechts ist neben einer Arbeitsleistung mit oder ohne Materiallieferung, dass seit dem Abschluss der Hauptarbeiten nicht schon drei Monate verstrichen sind, Art. 839 Abs. 2 ZGB.

Bauherr

Rechtlich und wirtschaftlich verantwortlicher Auftraggeber bei der Durchführung von Bauvorhaben. Als Bauherr gilt, wer im eigenen Namen oder für eigene oder fremde Rechnung Bauvorhaben vorbereitet oder ausführt oder vorbereiten oder ausführen lässt. Er kann sowohl eine natürliche Person als auch eine juristische Person sein.

Baugesetz, Bauordnung (BZO)

Der 1969 in die Bundesverfassung aufgenommene Raumplanungsartikel (Art. 75 BV) gibt dem Bund die Kompetenz zur Grundsatzgesetzgebung in der Raumplanung, was er mit dem Erlass des RPG und der RPV auch gemacht hat. Die Umsetzung der Pläne erfolgt jedoch im Wesentlichen in den Kantonen, die wiederum einen Teil der Aufgaben an die Gemeinden delegieren. Bauordnungen auf kommunaler Ebene (häufig Bau- und Zonenordnung, BZO genannt) haben eine grosse praktische Bedeutung für den einzelnen, bauwilligen Bürger.

Baugespann (Aussteckung)

Stangen mit Winkellatten, welche die geplante Gestalt einer projektierten Baute für jedermann erkenntlich darstellen sollen.

Bauherrenhaftpflicht

Der Bauherr ist für Schäden, welche Aussenstehende durch seinen Bau erleiden verantwortlich, obwohl in der Regel Baufachleute mit der Planung, Bauleitung und Bauausführung beauftragt sind. Die Bauherrenhaftpflicht gründet u. a. auf der Grundeigentümerhaftpflicht (Art. 679 ZGB) und der Haftung als Werkeigentümer (Art. 58 OR). Der Abschluss entsprechender (privater) Versicherungen ist jedem Bauherren zu empfehlen.

Baukostenindex (Bauteuerung)

Richtzahl für die Erstellungskosten von Gebäuden, die nach Bauart, Ausstattung und Lage den jeweiligen „Indexhäusern“ entsprechen. Der Zürcher Index der Wohnbaukosten wird einmal jährlich berechnet, und zwar per 1. April.

Baulärm

Kann auch dann einen Mangel im Sinne des Mietrechts darstellen, wenn er von "außen" kommt und nicht vom Vermieter und dessen Bauhandwerkern verursacht wird. Grundsätzlich ist aber von Bauhandwerkern die seit Dezember 2002 neue Lärmschutzverordnung (LSV, weitere Spezialerlasse) einzuhalten und zu beachten.

Baulärmrichtlinie

Konkretisiert den Art. 6 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 und ist seit dem 2. Februar 2000 in Kraft. Das Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft wird darin aufgefordert, Richtlinien über bauliche und betriebliche Massnahmen zur Begrenzung des Baulärms zu erlassen. Die grosse Komplexität des Baulärms erlaubt keine Anwendung von „einfachen“ Grenzwerten.

Bauleistungsversicherung (Bauwesenversicherung)

Deckt Risiko für Schäden während der Bauphase bzw. für erneute Vornahme von Bauleistungen, etwa infolge eines Unfalles. Wird in der Regel von der Bauzeitversicherung und der Bauherrenhaftpflicht abgegrenzt (siehe auch dort).

Baumschutz (öffentlich-rechtlicher)

Massnahmen, Rechtsnormen oder Richtlinien, die einzelne Gehölze oder einen Gehölzbestand vor mechanischen oder chemischen Beeinträchtigungen schützen soll. Beschädigungen oder Rodungen sollen vermieden oder ausgeglichen werden. Der Baumschutz ist vor allem bei Baumaßnahmen, Betrieb von Straßen und Gewerbeanlagen, aber auch bei landwirtschaftlicher oder privater Nutzung zu beachten.

Baukostenplan, BKP

Auflistung aller Positionen eines Bauvorhabens mit zugehörigen Kosten, nach einer vorgegebenen numerischen Ordnung.

Baukredit

Darlehen, das zur Finanzierung eines Bauvorhabens oder zum Kauf einer Immobilie genutzt wird. Baukredite werden von den Banken in unterschiedlichsten Formen zu den unterschiedlichsten Bedingungen angeboten. Der Zinssatz für den Baukredit ist in der Regel ½ Prozentpunkt höher verzinslich als eine Hypothek. Nach Fertigstellung des Gebäudes wird der Baukredit in eine zinsgünstige Hypothek umgewandelt (konsolidiert).

Baulinie

Die Baulinie trennt die bebaubare von der nichtbebaubaren Grundstücksfläche. Die Baulinie gilt oft auch unter der Geländeoberfläche (eine Tiefgarage darf somit ebenfalls an Ihren Grenzen nicht über die Baulinie gebaut werden). Untergeordnete bauliche Anlagen und Teile davon, die in den Abstandsflächen möglich sind, können jedoch auch über die festgelegte Baulinie hinaus zugelassen werden. Näheres regeln die Bestimmungen des kantonalen Rechts oder auch kommunale Vorschriften.

Baumassenziffer

Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und dem Volumen eines Gebäudes. Dient zur Festlegung der maximalen Ausnützung eines Grundstückes. Heutzutage wird die Baumassenziffer vielfach anstelle der Ausnützungsziffer verwendet.

Baunebenkosten

Kosten, welche zu den eigentlichen Baukosten für das Gebäude noch anfallen. Es sind dies unter anderem beispielsweise Notariatskosten, Honorare für den Architekten und den Bauingenieur, sowie Gebühren für die amtliche Baugenehmigung. Aber auch Anschlussgebühren für die Wasser und Energieversorgung, Garten- und Kanalisationsarbeiten und die Bauabnahme zählen mit zu den Baunebenkosten. Diese können unter Umständen 10 bis 20 Prozent der gesamten Baukosten ausmachen und müssen somit bei der Baufinanzierung unbedingt berücksichtigt werden.

Baurecht

Der Begriff „Baurecht“ hat zwei verschiedene Bedeutungen. Unter „öffentlichem Baurecht“ versteht man die Summe der Rechtsnormen zur hoheitlichen Regelung der Bautätigkeit. Geregelt ist das öffentliche Baurecht in vielen verschiedenen eidgenössischen und kantonalen Erlassen wie z.B. das RPG, die RPV oder das PBG-ZH (für den Kanton Zürich).

Unter „privatem Baurecht“ versteht man ferner das gesamte auf Bau und Immobilien bezogene Sachen- und Vertragsrecht, namentlich in ZGB und OR.

Der Begriff „im Baurecht“ meint wiederum etwas anderes und bezieht sich auf Baurechtsdienstbarkeiten nach den Art. 779 ff. ZGB. Ist das Baurecht selbständig und dauernd, so kann es als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden (Art. 779 Abs. 3 ZGB).

Bausparen

Ansparen von Geldern zwecks Erwerb von Wohneigentums, beispielweise im Rahmen der freiwilligen, gebundenen Selbstvorsorge. Bausparen kann aber auch zweckgebundenes Banksparen auf einem Bausparkonto sein. Die Banken gewähren bei Verwendung dieser Spargelder Zinsboni und befristete Hypothekarzinsermässigungen.

Bauteil

Der Begriff „Bauteil“ im Sinne des Bauwesens hat zwei verschiedene Bedeutungen. Einerseits sind Bauteile einzelne Teile, Elemente oder Komponenten, aus denen ein Bauwerk zusammengesetzt wird. Es handelt es sich dabei um geometrisch zusammenhängende Flächen oder Körper, die einen einheitlichen Aufbau und Konstruktion aufweisen. Dies sind zum Beispiel Wände, Stützen oder Decken. Andererseits sind Bauteile auch einzelne Gebäudeteile des Gesamtbauwerks, wie zum Beispiel Gründung, Keller, Geschoss oder Gebäudeflügel.

Bautreuhand(-konto)

Ein Bautreuhandkonto ist ein Konto, auf welches der Grundeigentümer Akontozahlungen leistet. Der Treuhänder (oftmals Bank) verwendet diese Gelder für die Bezahlung der (Sub-) Unternehmer. Das Konto lautet auf den Namen des Treuhänders, vor allem auch deshalb, weil es im Konkursfall des Treugebers nicht in die Konkursmasse fällt.

Bauzeitversicherung

Begriff wird überwiegend für die vorsorgliche Versicherung entstehender Bauten verwendet. Oftmals ab gewisser Bausumme (kantonal unterschiedlich) zwingend vorgeschrieben.

Bauzone

Planungseinheit in der schweizerischen Raumplanung. Die bauliche Nutzung ist in ihrem Bereichzonenkonform und damit raumplanrechtlich bei gegebener Erschliessung ohne weiteres zulässig. Der bundesrechtliche Bauzonenbegriff umfasst zwei Elemente: Der Boden muss für die Überbauung geeignet sein und die Bauzonen müssen weitgehend überbaut sein oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen werden (Art. 15 RPG).

Beglaubigung

Echtheitsvermerk unter einer Urkunde. Unterschieden wird zwischen der Beglaubigung von Unterschriften und der Beglaubigung von Abschriften.

Betreibung

Schweizerische Form der Zwangsvollstreckung, um Geldforderungen einzutreiben. Betreibungen werden durch die Betreibungsämter durchgeführt.

Betreibungsauszug (Auszug aus dem Betreibungsregister)

Bezieht sich immer auf eine spezifische natürliche oder juristische Person und kann von jeder Person, die ein Interesse glaubhaft machen kann, beim Betreibungsamt verlangt werden. Ein Betreibungsauszug kann ausschlaggebend sein bei der Entscheidung über die Kreditwürdigkeit der angefragten Person oder Firma und wird oft verlangt bei Kreditanträgen, bei der Wohnungssuche, Stellensuche etc.

Beweis, Beweislast

Die Beweislast regelt prozessuale Beweisrisiken und -obliegenheiten. Grundsätzlich hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet, Art. 8 ZGB.

Bruttorendite

Massgeblich für die Qualifikation von missbräuchlichen bzw. nicht missbräuchlichen Mietzinsen. Berechnet sich mit folgender Formel: (Mietzins x 100) / Anlagewert. Dabei gilt der Mietzins nach mehrheitlicher Auffassung als Bruttomietzins abzüglich typische Nebenkosten. Bei der Berechnung des Anlagewertes ist zu berücksichtigen, dass eine seit der Erstellung des Gebäudes eingetretene Wertsteigerung nicht eingerechnet wird. Die Bruttorendite wird ferner in der Praxis oft verwendet, um eine überschlagsmässige Ertragswert-Abschätzung bei MFH vorzunehmen.

Bundesgericht

Das Schweizerische Bundesgericht (BGer; französisch „Tribunal fédéral”, italienisch ”Tribunale federale”) ist die oberste Recht sprechende Behörde der Schweiz. Es hat seit 1875 seinen Hauptsitz in Lausanne. Am 1. Januar 2007 wurde das Eidgenössische Versicherungsgericht (EVG) mit dem Bundesgericht fusioniert. Die beiden sozialrechtlichen Abteilungen des Bundesgerichts haben ihren Sitz in Luzern.

Bundesverwaltungsgericht

Das Bundesverwaltungsgericht (BVGer; französisch „Tribunal administratif fédéral”, italienisch Tribunale amministrativo federale) ist das allgemeine Verwaltungsgericht des Bundes in der Schweiz. Es beurteilt öffentlich-rechtliche Streitigkeiten im Zuständigkeitsbereich der Bundesverwaltung. Ein Teil seiner Urteile kann ans Bundesgericht weitergezogen werden.

C

Chalet, Chaletstil

Ein insbesondere im Alpenraum verbreiteter ländlicher Haustyp. Chalets werden traditionell aus Holz gefertigt oder haben zumindest eine Holzverschalung. Typischerweise haben sie ein flaches Satteldach mit weitem Dachüberstand. In einigen Gemeinden, zum Beispiel Lenk, Grindelwald, Saanen oder auch Zermatt, dürfen nur Chalets gebaut werden.

CAP-Hypothek

Hypothek mit einem variablen Zinssatz. Das Risiko einer Zinssteigerung ist begrenzt, da eine Zinsobergrenze festgelegt wird. Im Gegenzug sind den Zinsen nach unten jedoch keine Grenzen gesetzt. Eine Anpassung des Zinssatzes erfolgt vierteljährlich und richtet sich nach dem EURIBOR Satz (Euro InterBank Offered Rate, Zinssatz für Termingelder in Euro im Interbankengeschäft). Die festgelegte Zinsobergrenze wird als Cap bezeichnet, daher auch die Bezeichnung CAP-Hypothek. Durch sie bekommt der Hypothekennehmer eine gewisse Kalkulationssicherheit, was vor allem im Hochzinsphasen besonders interessant ist, denn in diesem Fall ist damit zu rechnen, dass die Zinsen gesenkt werden. Der Hypothekennehmer muss allerdings für die Sicherheit der festgelegten Zinsobergrenze eine Prämie entrichten. Die Höhe der Prämie ist zum einen von der Laufzeit der Hypothek und zum anderen von der Höhe der Zinsobergrenze abhängig. Die Hypothek kann, unter Berücksichtigung einer Kündigungsfrist von drei Monaten, jederzeit gekündigt werden. Der Hypothekennehmer hat zudem das recht, mit sofortiger Wirkung zu kündigen, sollte sich der Zinssatz erhöhen.

CC/CO

CC: “Code Civil Suisse”, “Codice Civile Svizzera”, französische bzw. italienische Bezeichnung für Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB).

CO: „Code des obligations Suisse“, “Codice delle obbligazioni Svizzera”, französische bzw. italienische Bezeichnung für Schweizerisches Obligationenrecht (OR).

D

Dach

Oberer Abschluss eines Gebäudes. Bei den meisten Dächern kann zwischen Dachkonstruktion (dem Tragwerk) und der Dachhaut (der Dachdeckung) unterschieden werden. Im Verlauf der Architekturgeschichte entwickelten sich unterschiedlichste Dachformen. Einige der wichtigsten Dachformen sind das Flachdach, das Satteldach, das Pultdach und das Walmdach. Seltenere Formen stellen z. B. das Tonnendach oder auch das Schmetterlingsdach dar.

Datenschutz

Bezeichnet im Allgemeinen den Schutz des Einzelnen vor dem Missbrauch personenbezogener Daten. Der Begriff wurde auch verwendet für Schutz wissenschaftlicher und technischer Daten gegen Verlust oder Veränderung – und Schutz gegen Diebstahl dieser Daten. Heute bezieht sich der Begriff jedoch meist auf den Schutz personenbezogener Daten. In der Schweiz ist der Datenschutz im Datenschutzgesetz (DSG), in der Verordnung zum Bundesgesetz über den Datenschutz (VDSG), in der Verordnung über die Datenschutzzertifizierungen (VDSZ) sowie im Bundesgesetz über das Öffentlichkeitsprinzip der Verwaltung (BGÖ) geregelt.

DCF (Discounted Cash-Flow)

(dt. abgezinster Zahlungsstrom) Verfahren zur Wertermittlung, insbesondere zur Unternehmensbewertung und zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Es baut dabei auf dem finanzmathematischen Konzept der Abzinsung (engl.: discounting) von Zahlungsströmen (engl. cash flow) zur Ermittlung des Kapitalwerts auf.

Denkmalschutz

Erhaltung von historischen Gebäuden / Zeitzeugen. Behörden des Bundes, der Kantone und der Gemeinden investieren in die Erhaltung von historischen Gebäuden und führen Buch (Inventare) über dieses Kulturerbe.

Depot (Kaution, Sicherheitsleistung)

Geldleistung des Mieters zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Die Bezahlung eines Depots muss mit dem Abschluss des Mietvertrages vereinbart werden und darf höchstens drei Monatsmieten betragen (Art. 257e Abs. 2 OR). Der Vermieter darf diese Geldleistung nicht mit dem eigenen Vermögen vermischen, sondern muss sie bei einer Bank auf einem Konto oder Depot hinterlegen, das auf den Namen des Mieters lautet (Art. 257e Abs. 1 OR). Der Mieter muss allerdings nach der Auffassung des Bundesgerichts überprüfen, ob das Depot korrekt hinterlegt wurde. Sonst kann nach Meinung des Bundesgerichtes das Geleistete im Falle des Konkurses des Vermieters in die Konkursmasse und damit an alle Gläubiger des Vermieters fallen.

Dienstbarkeit (Servitut)

Private Rechte oder Lasten von Grundstücken zugunsten oder zulasten von Personen oder anderen Grundstücken, insbesondere geregelt in den Art. 730 ff. ZGB. Dienstbarkeiten müssen im Grundbuch eingetragen werden.

Doppelaufruf

Bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken kann es zu einem solchen kommen. Der zweite Aufruf erfolgt, wenn der Gläubiger durch den ersten, Lasten enthaltenden Aufruf nicht gedeckt wird. Beim zweiten Aufruf wird das Grundstück ggf. lastenfrei zugeschlagen (geregelt in der einschlägigen Verordnung des Bundesgerichtes, SR 281.42, Art. 56 f.

Doppelbesteuerung

Liegt vor, wenn eine natürliche oder juristische Person in zwei oder mehr Staaten (inkl. Kantonen) Einkünfte erzielt und von beiden Staaten besteuert wird. Zur Verhinderung  der Doppelbesteuerung hat die Schweiz zahlreiche Doppelsteuerabkommen mit anderen Staaten abgeschlossen.

Doppelnorm

Norm, die einerseits öffentlich-rechtliche Bedeutung, und andererseits privatrechtliche Relevanz hat, z.B. Art. 699 ZGB.

Drainage

Unterirdisches Abführen von Wasser mittels gelochter Rohre oder Schläuche zur Trockenhaltung von (meistens) landwirtschaftlich genutzten Böden. In der Landwirtschaft werden Drainagen eingesetzt, damit Bearbeitungflächen früher abtrocknen können und so die Vegetationszeit verlängert wird. Dünne Drainagerohre (bis 50 mm) bezeichnet man als Sauger, dicke (in der Regel über 100 mm) als Sammler, geschlossene als Ableiter. Drainagen haben gegenüber Gräben den Vorteil, dass sie nicht zufrieren. Allerdings können sie sich leichter zusetzen. Dort, wo Drainrohre in einen Graben münden, sind Froschklappen eingesetzt, die verhindern sollen, dass Frösche, Ratten oder anderes Getier die Rohre besiedeln. Ökologisch sind offene Wasserableitungen wertvoller.

Durchleitung, Durchleitungsrecht

Der Grundeigentümer ist gehalten, die Durchleitung von Brunnen, Drainierröhren, Gasröhren und dergleichen sowie von elektrischen ober- oder unterirdischen Leitungen gegen vorgängigen vollen Ersatz des dadurch verursachten Schadens zu gestatten, insofern sich die Leitung ohne Inanspruchnahme seines Grundstückes gar nicht oder nur mit unverhältnismässigen Kosten durchführen lässt, Art. 691 Abs. 1 .

E

Eigenbedarf

Begriff aus dem Mietrecht. Eigenbedarf kann als vergleichsweise wirkungsvoller Grund geltend gemacht werden zur Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses, z. B. bei einem frisch erworbenen Gebäude.

Eigenkapital

Vermögensteil, der nach Abzug sämtlicher Schulden übrig bleibt. Bezüglich Immobilien ist das Eigenkapital die Differenz zwischen dem Liegenschaftswert und dem Fremdkapital.

Eigenmietwert

Fiktive Einnahmen, die erzielt würden, wenn eine bestimmte Immobilie vermietet oder verpachtet würde. Diese angenommenen Einnahmen unterliegen der Einkommenssteuer. Die Höhe des Eigenmietwertes variiert von Kanton zu Kanton erheblich. Angestrebt wird mit dieser Besteuerung der Ausgleich zwischen Mietern und selbstnutzenden Wohneigentümern. Das Schweizer Steuerrecht erlaubt es den Vermietern, die Hypothekarschulden bei der Steuerrechnung in Abzug zu bringen. Die Mieter können keinen entsprechenden Abzug für ihre Wohnkosten machen. Der Eigenmietwert soll dies korrigieren. Die Festlegung erfolgt größtenteils durch amtliche Verkehrswertschätzungen. Dieses Verfahren ist jedoch umstritten. Seit Jahren gibt es Initiativen zur Abschaffung oder zumindest Senkung.

Eigentum

Recht an einer Sache, welches dem Berechtigten alle Befugnisse darüber zuweist, die nicht durch Rechtsordnung oder Rechtsgeschäft ausgenommen werden.

Eigentumsgarantie (verfassungsmässige)

Teilt sich gemäss Schweizerischer Lehre in drei Unterkategorien „Institutsgarantie“ (Art. 26 Abs. 1 BV), „Bestandesgarantie“ (Art. 26 BV und Art. 36 Abs. 1 BV) und „Wertgarantie“ (Art. 26 Abs. 2 BV) auf. Während die Institutsgarantie das Privatvermögen in seinem Kern als geschützt erklärt, stellt die Bestandesgarantie auf den Schutz desselben im Einzelfall ab. Die Wertgarantie regelt schliesslich, dass der Staat bei einer allfälligen Enteignung, sei sie formeller oder materieller Natur, volle Entschädigung leisten muss.

Eintrag im Grundbuch

Neben der Vor- und der Anmerkung sowie dem Eigentum an sich ist dies die wichtigste Form der Registrierung im Grundbuch. Einträge begründen Rechte und Pflichten.

Elementarschaden

Schäden, die durch sog. „höhere Macht“, also im Wesentlichen durch Naturereignisse verursacht werden. Als Elementarschäden gelten beispielsweise Schäden durch Sturm, Hagel, Überschwemmung, Erdbeben, Lawinen und Vulkanausbrüche.

Europäische Menschenrechtskommission (EMRK)

Völkerrechtlicher Vertrag, der von 47 Mitgliedstaaten unterzeichnet wurde und am
3. September 1953 in Kraft trat. Er enthält einen Katalog von Grundrechten und Menschenrechten. Ihre Umsetzung überwacht der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte in Straßburg. In der Schweiz ist die EMRK direkt anwendbares Recht. Die Schweizer Bundesverfassung garantiert zum Teil weitergehende Freiheiten als die EMRK, wie zum Beispiel die umfassende Wirtschaftsfreiheit. Im Bereich der Eigentumsgarantie steht das Schweizerische Recht der EMRK, mangels Ratifizierung des einschlägigen Zusatzprotokolls, leider weiterhin etwas nach.

Enteignung (Expropriation)

Die Schweizerische Lehre und Rechtsprechung unterscheidet zwischen formeller und materieller Enteignung. Formell enteignet ist der Bürger, wenn von der Eigentumsgarantie geschützte Rechte durch einen Hoheitsakt ganz oder teilweise entzogen und auf einen Dritten übertragen werden. Die formelle Expropriation wird auf Bundesebene im Wesentlichen im Bundesgesetz über die Enteignung geregelt. Unter materieller Enteignung versteht man eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, die den Eigentümer in einer Weise trifft, die einer formellen Enteignung gleichkommt. Formelle sowie materielle Enteignung müssen voll entschädigt werden, wenn die von der Rechtsprechung dazu entwickelten Kriterien erfüllt sind.

Erbrecht

Gesamtheit der Normen, die den Erbgang regeln (Bedeutung Erbgang siehe dort). In der Schweiz ist das Erbrecht im Wesentlichen in den Art. 457 – 640 ZGB geregelt.

Erbengemeinschaft

Eine Mehrzahl von Personen (Erben), die gemeinschaftlich in den Nachlass, also in die Rechte und Pflichten eines Verstorbenen eintreten.

Erbgang

Übergang des Nachlasses auf die Erbengemeinschaft.

Erbschaftssteuer

Wird in der Schweiz in allen Kantonen mit Ausnahme des Kantons Schwyz erhoben. Zusätzlich wird in diesen Kantonen, ausser im Kanton Luzern, auch eine weitgehend gleichlaufende Schenkungsteuer erhoben (siehe Schenkungssteuer). Die Zuständigkeit für die Erhebung der Erbschafts- und Schenkungssteuer liegt bei den Kantonen, die teilweise auch eine ergänzende Zuständigkeit von Gemeinden erlauben. In der Vergangenheit hat es immer wieder politische Initiativen zur Einführung einer Bundeszuständigkeit, auch zur Vereinheitlichung der sehr unterschiedlichen Erbschaftsteuersysteme, gegeben, die sich aber bislang nicht durchzusetzen vermochten. Im internationalen Verhältnis sind u. a. Staatsverträge zu beachten. Die Erbschaftssteuer bezieht sich unmittelbar auf den Nachlass, ohne auf die persönlichen Verhältnisse der Erben, vor allem auf die verwandtschaftlichen Beziehungen zum Erblasser, Bezug zu nehmen. In manchen Kantonen kann die Erbschaftssteuer je nachdem bis zu knapp 50% betragen.

Erbschein, Erbenbescheinigung

Bestätigung über den Kreis der Erbberechtigten, Art. 559 Abs. 1 ZGB. Der Erbschein ist oft unabdingbar, um über den Nachlass verfügen zu können, besonders über Konten oder Grundeigentum der verstorbenen Person.

Erbvertrag

Vertrag zwischen Erblasser und zukünftigen Erben über die Regelung des Nachlasses. Der Erbvertrag ist für beide Beteiligte bindend und kann nur durch gegenseitige schriftliche Übereinkunft wieder aufgehoben werden. Des Weiteren muss der Erbvertrag unter Mitwirkung von zwei Zeugen und einem Beamten, der gemäss kantonalem Rechtmuss öffentlich beurkundet werden. (Geregelt vor allem in den Art. 512 ff. ZGB.)

Ergänzungsleistungen (ELG, ELV)

Personen, deren Existenzbedarf durch die Leistungen der Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung nicht gedeckt ist, können unter gewissen Voraussetzungen Ergänzungsleistungen beziehen. Die berechtigte Person hat einen rechtlichen Anspruch auf ihre Entrichtung, sie sind weder Fürsorge noch Sozialhilfe. Ergänzungsleistungen werden durch die Kantone ausgerichtet und bestehen aus jährlichen Leistungen, die monatlich ausbezahlt werden, sowie der Vergütung von Krankheits- und Behinderungskosten. Ergänzungsleistungen können Personen erhalten, die einen Anspruch auf eine Rente der AHV, eine Rente der IV oder - nach Vollendung des 18. Altersjahres - eine Hilflosenentschädigung der IV haben oder während mindestens sechs Monaten ein Taggeld der IV erhalten. Ausserdem muss die Person in der Schweiz (bewilligten) Wohnsitz und tatsächlichen Aufenthalt haben. Jedoch können auch Ausländerinnen oder Ausländer, die seit mindestens zehn Jahren ununterbrochen in der Schweiz leben, Ergänzungsleistungen erhalten. Für Flüchtlinge oder Staatenlose beträgt diese Frist fünf Jahre. Bürgerinnen oder Bürger eines EU-Mitgliedstaates, für welche das Personenfreizügigkeitsabkommen gilt, müssen in der Regel keine Karenzfrist erfüllen. Personen, welche keinen Anspruch auf eine Rente haben, weil sie keine oder zu wenig lang AHV und IV-Beiträge bezahlt haben, können unter gewissen Voraussetzungen dennoch einen Anspruch auf EL geltend machen. Die Ergänzungsleistungen sind auf Bundesebene im Bundesgesetz über Ergänzungsleistungen zur Alter- und Invalidenversicherung (ELG) sowie in der Verordnung über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELV) geregelt. Sog. freiwilliger Vermögensverzicht, z. B. durch Schenkung der Familienliegenschaft an die Nachkommen, kann zu Kürzungen der EL führen.

Errungenschaft, Errungenschaftsbeteiligung

Vermögenswerte, die ein Ehegatte während der Dauer des Güterstandes entgeltlich erwirbt, gehören zur Errungenschaft. Wenn nichts anderes vereinbart worden ist – d.h. kein Ehevertrag besteht – sieht das Gesetz automatisch die Errungenschaftsbeteiligung als Güterstand vor. Sie gilt so lange, bis der Güterstand durch einen Ehevertrag oder richterlichen Eingriff geändert wird. Während der Ehe nutzt und verwaltet jeder Ehegatte seine Vermögenswerte selber.

Ersatzbeschaffung

Kauf eines neuen Gutes, das ein altes abgenutztes ersetzen soll. Bedeutsam als Aufschubtatbestand bei der Grundstückgewinnsteuer, vgl. Art. 12 Steuerharmonisierungsgesetz des Bundes.

Ersatzmieter

Dem Mieter das Recht zu, das Mietobjekt vorzeitig zurückzugeben, ohne dass er die Kündigungstermine und die Kündigungsfrist einzuhalten hat. Voraussetzung dafür ist aber, dass der Mieter dem Vermieter einen Ersatzmieter vorschlägt, der zumutbar, zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Vertragsbedingungen zu übernehmen (Art. 264 OR).

Erschliessung (eines Gebäudes)

Zugangswege, Bauteile und Räume, über die die Nutzer in horizontaler oder vertikaler Richtung die einzelnen Nutzungseinheiten wie zum Beispiel Wohnungen oder Büros erreichen. Auch Entsorgungswege für Anlieferungen, Müllentsorgung etc. werden als Erschließung bezeichnet.

Ertragswert

Nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft (kapitalisierter Mietwert). Dabei werden die jährlichen Mieterträge zu einem bestimmten Satz (Kapitalisierungszinsfuss) kapitalisiert. Die Höhe des gewählten Zinssatzes ist von verschiedenen Faktoren abhängig, in der Regel liegt dieser Zinssatz zwischen 4 und 7 %. Ertragswert = (Jahresmietertrag/Kapitalisierungszinsfuss [in %]) x 100

Ertragswert

Nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft (kapitalisierter Mietwert). Dabei werden die jährlichen Mieterträge zu einem bestimmten Satz (Kapitalisierungszinsfuss) kapitalisiert. Die Höhe des gewählten Zinssatzes ist von verschiedenen Faktoren abhängig, in der Regel liegt dieser Zinssatz zwischen 4 und 7 %. Ertragswert = (Jahresmietertrag/Kapitalisierungszinsfuss [in %]) x 100

Etage

Stockwerk, Geschoss.

F

Fahrnis

Gegenstand, der nicht fest mit dem Boden verbunden ist und beliebig bewegt werden kann.

Fahrnisbaute

Bauwerk, bei welchem die Absicht bleibender Verbindung mit dem Boden fehlt. Ihr Bestand wird gemäss Art. 677 Abs. 2 ZGB nicht in das Grundbuch eingetragen. U. U. ist auch für nur temporäre Bauten eine Baubewilligung nötig.

Feinerschliessung

Anschluss von einzelnen Grundstücken an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen

Festzinshypothek (Festhypothek)

Darlehen, dessen Konditionen die Bank für einen bestimmten Zeitraum (Zinsfestschreibung, Konditionen) garantiert. Im Gegensatz hierzu können sich die Zinsen bei einem Gleitzinsdarlehen jederzeit ändern. Vorzeitige Kündigung führt zum Anfall einer sog. Vorfälligkeitsentschädigung zugunsten der Bank.

First

Obere Schnittkante von zwei Dachflächen, welche meist waagerecht verläuft. Verläuft diese Schnittkante quer, handelt es sich um einen sog. Querfirst.

Flexhypothek

Begriff meist für Geldmarkthypotheken, siehe bei Libor/-hypothek.

Formularpflicht

Bestimmte Rechtshandlungen unterliegen der sog. Formularpflicht, unter der man die Pflicht zur Verwendung eines vom Kanton genehmigten Formulars versteht. Formularpflichtig sind z.B. die Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters oder die Mietzinserhöhung. Wird für diese Geschäfte die Formularpflicht missachtet, so sind sie formnichtig. In diesem Fall stehen die Parteien da, als wäre nichts geschehen.

Fremdkapital

Teil der Bilanz eines Unternehmens, der auf der Seite der Passiva aufgeführt ist. Das Fremdkapital stellt einen Teil der Mittel dar, mit denen das Unternehmensvermögen finanziert wurde. Fremdkapital ist gegeben, wenn die Kapitalüberlassung nach allgemeinen schuldrechtlichen Regeln kündbar und befristet ist, einen Vergütungsanspruch des Kapitalgebers begründet und der Kapitalgeber nicht an dem Unternehmen beteiligt ist und dementsprechend nicht haftet.

Freihaltezone

Dem Namen gemäss ein Gebiet, dass grundsätzlich nicht überbaut werden soll. Durchbrechungen dieses Grundsatzes sind unter äusserst restriktiven Voraussetzungen (Ausnahmebewilligung) möglich.

Fusswegrecht

Unterkategorie der Dienstbarkeit. Ein Fusswegrecht berechtigt den Dienstbarkeitsnehmer, das Grundstück zu begehen. Ob es zum Beispiel auch dazu berechtigt, das Grundstück mit einem Fahrrad oder mit Rollschuhen zu betreten, muss mittels Auslegung und mittels Klärung des Sinns und Zwecks des Begründungsakts ermittelt werden. Sinnverwandt sind sog. Fahrwegrechte.

G

Garantie

Siehe Gewährleistung.

Gaube (Lukarne)

Dachaufbau im geneigten Dach eines Gebäudes. Die Dachgaube dient zur Belichtung und Belüftung der Dachräume. Zu diesem Zweck befinden sich in den Gauben von Wohngebäuden im Allgemeinen Fenster. Gleichzeitig vergrößert eine Gaube den nutzbaren Raum im Dachgeschoss. Die Stirnseite der Dachgaube kann in der Flucht (der Verlängerung) der darunter liegenden Außenwand liegen, ist jedoch meist von der Dachtraufe des Hauptdaches in Richtung dessen Dachfirstes zurückgesetzt. Es gibt verschiedene Typen von Gauben, zum Beispiel die Giebelgaube, die Spitzgaube, Schleppgaube oder die Fledermausgaube.

GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone)

Bescheinigung über die energetische Qualität und Sanierungsempfehlungen eines spezifischen Hauses. Der GEAK kann seit anfang August 2009 vom Hauseigentümer bestellt werden und wird von einem Experten des Kantons an den Hauseigentümer ausgerichtet.

Gebäudeversicherung

Versicherung zum Schutz der im Gesetz oder im Versicherungsvertrag bezeichneten Gebäude, Nebengebäude sowie Garagen namentlich gegen Feuer- und Elementarschaden. Separate Gebäude wie z. B. Gartenhütten bedürfen daher ggf. eines entsprechenden besonderen Einschlusses. Unter Umständen ist auch Zubehör mitversichert. In den meisten Kantonen staatlichobligatorische Versicherung.

Gebrauchsleihe

Durch den Gebrauchsleihevertrag verpflichten sich der Verleiher, dem Entlehner eine Sache zu unentgeltlichem Gebrauche zu überlassen, und der Entlehner, dieselbe Sache nach gemachtem Gebrauche dem Verleiher zurückzugeben, Art. 305 OR. Dieser Vertragstyp wird bisweilen eingesetzt, um die Anwendung des Mietrechts zu vermeiden, etwa bei Abbruchobjekten.

Gemeindeautonomie

Recht der Gemeinde, im ihr überlassenen Bereich selber Recht zu setzen und sich selber zu verwalten. Bedeutsam insbesondere im Bau- und Erschliessungswesen.

Gemengsteuer

Eine Gemengsteuer ist eine öffentliche Abgabe, bei welcher eine Gebühr mit einer Steuer verbunden wird, indem die Abgabe zwar als Gegenleistung für eine staatliche Leistung erscheint, aber (anders als bei der reinen Gebühr) in ihrer Höhe nicht durch das Kostendeckungsprinzip und Äquivalenzprinzip begrenzt wird. Beispiel: Kaufpreisabhängige Grundbuchgebühr.

Generalunternehmer

Ein Generalunternehmer erbringt sämtliche Bauleistungen für die Errichtung eines Bauwerkes. Er leistet nebst der gesamten Ausführung auch Planungsarbeiten, namentlich die Projektierungsarbeiten für das vom Bauherrn bestellte Bauwerk. Der Generalunternehmer (auch Totalunternehmer) leistet nebst der gesamten Ausführung auch die Planung.

Gesamteigentum

Mehrere Personen, die durch Gesetzesvorschrift oder Vertrag zu einer Gemeinschaft verbunden sind, haben eine Sache kraft ihrer Gemeinschaft zu Eigentum (Art. 652 ZGB).

Geschäftsraum, Geschäftsraummiete

Raum bwz. Gesamtheit von Räumen, die zu Geschäftszwecken, also zur Ausübung einer erwebsorientierten, beruflichen Tätigkeit oder für den Betrieb eines Gewerbes, genutzt wird. Unter Geschäftsraummiete versteht man die Miete von solchen Räumen, die einigen spezifischen Regelungen unterliegt.

Geschoss

Gesamtheit jener Räume eines Gebäudes, welche auf einer Zugangsebene liegen und horizontal zusammengehörig sind. Niveauunterschiede innerhalb eines Geschosses sind möglich.

Gestaltungsplan

Teil der Nutzungsplanung. Der Gestaltungsplan ist eigentümerverbindlich und verfeinert die Vorgaben des Zonenplanes mit zusätzlichen Aussagen über die Nutzung, Erschliessung, Bebauung und Ausstattung. Aus diesem Grund wird auch von "Sondernutzungsplänen" gesprochen.

Gewährleistung (-sansprüche)

Verantwortlichkeit für bestimmte Eigenschaften tatsächlicher und/oder rechtlicher Art namentlich eines Kaufgegenstandes oder eines Werkes. Kann und wird vertraglich oftmals in einer vom Gesetz abweichenden Form geregelt.

Gewinn

Errechnet sich aus Ertrag und Aufwand. Bleibt beim Abzug des Aufwandes vom Ertrag etwas übrig, so handelt es sich dabei um den Gewinn. Die Definition ist speziell im Steuerrecht bedeutsam.

Groberschliessung

Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie mit Strassen und Wegen.

Grundbuch

Amtliches, öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, in dem die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Lasten erfasst werden. Grundlagen in Art. 942 ff. ZGB und der einschlägigen Bundesverordnung (GBV).

Grundeigentum

Gegenstand des Grundeigentums sind Grundstücke. Unter den Oberbegriff „Grundstück“ wiederum fallen Liegenschaften, in das Grundbuch aufgenommenen selbständige und dauernde Rechte, Bergwerke und Miteigentumsanteile an Grundstücken (Art. 655 ZGB). Eigentum beschreibt die Gehörens-Beziehung zwischen einer Sache und einer Person. Die aus dem Eigentum fliessenden Rechte können gegenüber jedermann zu jeder Zeit geltend gemacht werden.

Grundpfandrecht

Sicherungsrecht an einem Grundstück resp. Verpfändung eines Grundstückes. Das Grundpfand ist in den Art. 793 ff. ZGB geregelt. Unterkategorien des Grundpfandes sind die Grundpfandverschreibung, der Schuldbrief und die Gült (letztere ohne praktische Bedeutung mehr).

Grundpfandverschreibung

Mittel zur pfandrechtlichen Sicherung einer beliebigen, gegenwärtigen oder bloss möglichen Forderung, Art. 824 ZGB. Bei der Grundpfandverschreibung wird kein Wertpapier ausgestellt. Aufgrund beschränkter „Verkehrsfähigkeit“ (kein Wertpapier) heute von untergeordneter Bedeutung.

Grundstück

Festbegrenzter Teil der Bodenfläche, mit oder ohne Bauten. Siehe auch Grundeigentum; gleichwertig behandelt werden gewisse Rechte (z. B. selbständiges und dauerndes Baurecht).

Grundstückgewinnsteuer

Grundstücke machen die Inflation (Geldentwertung) weniger mit als andere Güter und werden heutzutage deshalb fast ausnahmslos mit „Gewinn“ veräussert (genauer müsste man, inflationsbereinigt, oft von einem „Buchgewinn“ sprechen). Der Erlös aus dem Verkauf ist auf diese Weise häufig deutlich höher als der Betrag, den man zur Anschaffung auslegen musste. Der Gewinn entsteht also nicht durch die Handänderung an sich, sondern er wird lediglich in diesem Zeitpunkt realisiert. Steuerbeträge im fünfstelligen Frankenbereich sind die Regel, sechsstellige Steuerbeträge sind ebenfalls nicht selten. Entsprechende Planungen / Vorabklärungen sind daher unbedingt zu empfehlen.

Gült

Eine Art des Grundpfandes. Durch die Gült wird eine Forderung als Grundlast auf ein Grundstück gelegt, wobei sie nur auf landwirtschaftliche Grundstücke, Wohnhäuser und Baugebiet errichtet werden kann, Art. 847 ZGB.

Gütergemeinschaft

Vertraglicher Güterstand, welcher von den Eheleuten in einem Ehevertrag (öffentliche Beurkundung) vereinbart werden muss. Es sind verschiedene Kategorien von Gütern (Gütermassen) vorhanden: diejenige der Ehegattin, diejenige des Ehegatten und diejenige, welche beiden gemeinsam gehören. Alles was nicht durch Ehevertrag ausgenommen ist, wird beiden Ehegatten gehörendes Gesamtgut und im Falle der Auflösung des Gütergemeinschaft zwischen ihnen aufgeteilt.

H

Hammerschlag, Hammerschlagsrecht (auch Leiterrecht)

Recht eines Grundbesitzers, das Grundstück des Nachbarn zu betreten oder sonstwie zu beanspruchen, um an seinem eigenen Gebäude Reparaturarbeiten o. dgl. auszuführen. In allen berechtigten Fällen erzwingbar, aber immer unter voller Schadenersatzpflicht.

Handänderungssteuer

Wird in vielen Kantonen (u.a. in BL, BS, SO, JU) beim Verkauf ("Handänderung") von Immobilien erhoben. Sie ist unabhängig von einem ggf. hierbei erzielten Gewinn und wird i.d.R. vom Erwerber bezahlt (kantonal unterschiedlich). Systematisch eine sog. Rechtsverkehrssteuer wie z. B. die MWST.

Hauptbuch

Das Grundbuch besteht aus dem Tagebuch, dem Hauptbuch, den auf der amtlichen Vermessung beruhenden Plänen, den Belegen und den Hilfsregistern. Unter dem Hauptbuch versteht man die Gesamtheit der Grundbuchblätter.

Hedonische Bewertungsmethode

Wird angewendet zur Bewertung von Liegenschaften. Die hedonische Bewertungsmethode rechnet mit tatsächlich bezahlten Marktpreisen. Basierend auf diesen Daten werden bauliche und geografische Faktoren zur Preisbestimmung einer Immobilie herangezogen. So erhält man einen Schätzwert für eine Immobilie. Typisch ist der Einsatz von Computerprogrammen und – modellen sowie das Verzichten auf eine physische Besichtigung des Schätzobjektes.

Heimatschutz

Bezweckt, dass Baudenkmäler (Zeitzeugen) verschiedener Epochen vor dem Abbruch bewahrt werden und weiterbestehen.

Heimfall

Das Eigentum an einem im Baurecht errichteten Bauwerk geht am Ende der Baurechtsdauer auf den Grundeigentümer über. Der Grundeigentümer hat dem Bauberechtigten aber eine angemessene Entschädigung zu leisten.

Heizgradtage (HGT)

Gestatten Rückschlüsse auf den klimabedingten Heizenergieverbrauch und dienen der Kontrolle der Heizanlage. Dazu wird an jedem Heiztag - einem Tag mit einer Tagesmitteltemperatur von weniger als 12 Grad Celsius - erhoben, um wie viel die gemessene Aussenlufttemperatur von der angestrebten Innenlufttemperatur von 20 Grad Celsius abweicht. Die monatlichen Heizgradtage sind die Summe der Differenzen zwischen Aussenlufttemperatur und angestrebter Innenlufttemperatur für alle Heiztage des Monats. Die HGT haben im Zeitalter der Wärmeverbrauchszähler stark an Bedeutung verloren.

Hypothek

Berechtigt den Darleiher / Hypothekengläubiger sich aus demjenigen Erlös, der sich durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des durch die Hypothek belasteten Grundstücks erzielen lässt, zu befriedigen, soweit ihm eine Forderung gegen den Schuldner zusteht, die durch die Hypothek gesichert ist. Die Hypothek zählt zu den Grundpfandrechten. Im Bankwesen wird die Hypothek als Sicherungsmittel für Kredite eingesetzt. Außerhalb der juristischen Fachsprache wird häufig nicht nur das Grundpfandrecht selbst, sondern auch das damit verbundene Darlehen (Hypothekendarlehen) als Hypothek bezeichnet.

I

Immobilie

Unbewegliches Sachgut (Grundstück bzw. Bauwerk). Wenn ein Grundstück gemeint ist, wird eine Immobilie auch Liegenschaft genannt. Eine Besonderheit des Schweizer Sprachgebrauchs ist, dass Liegenschaft auch etwaige auf dem Grundstück errichtete Gebäude bezeichnet und damit dem deutschsprachigen Begriff Anwesen entspricht.

Immobilienfonds

Immobilienfonds sind Kapitalanlagen, die es Anlegern ermöglichen, sich mit verhältnismässig kleinen Beträgen an Großimmobilien bzw. entsprechenden Portefeuilles zu beteiligen.

Immobiliengesellschaft

Juristische Person (insbesondere AG, GmbH), welche hauptsächlich damit befasst ist, eine eigene Immobilie zu halten bzw. zu verwalten. Beteiligungen an Immobiliengesellschaften unterliegen deshalb mitunter der immobilienspezifischen Besteuerung (z. B. Grundstückgewinn).

Indexierung, Indexklausel

Vertragliche Vereinbarung, dass sich die Veränderung des Mietzinses (oder einer anderen periodischen Geldleistung) nach einem Index richtet. Indexklauseln sind im Mietrecht nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird (Art. 269b OR). Die Mietzinserhöhung darf die Zunahme des Landesindex für Konsumentenpreise nicht übersteigen (Art. 17 VMWG).

Investition (werterhaltende/wertvermehrende)

Vermögens- bzw. Leistungstransfer in eine bestimmte Sache. Von Bedeutung im Mietrecht (Mietzinsgestaltung und –erhöhung) sowie im Steuerrecht (Abzugsfähigkeit bei der Einkommens- oder Grundstückgewinnsteuer). Wichtig ist die nicht immer leicht zu ziehende Grenze zwischen „wertvermehrender“ und „werterhaltender“ Investition. Eine einzelne bauliche Massnahme kann u. U. je eine wertvermehrende und -erhaltende Komponente aufweisen.
 

K

Kapitalisierungszinsfuss

Zweck des Kapitalisierungszinsfusses (Zahl) ist es, den Ertragswert eines Mietobjekts zu schätzen. Der Kehrwert dieses Zinssatzes ist der sog. Kapitalisierungsfaktor.

Kapitalkosten

Kosten (z.B. Hypothekar- und Darlehenszinsen), die dadurch entstehen, dass für Investitionen an einer Immobilie Fremdkapital oder Eigenkapital beansprucht wird.

Kapprecht

Recht des Nachbars, Äste und eindringende Wurzeln, die sein Eigentum schädigen und auf seine Beschwerde hin nicht binnen angemessener werden, zu kappen und für sich zu behalten, Art. 687 Abs. 1 ZGB. Unter „kappen“ versteht man zurück- bzw. abschneiden.

Kataster

Das Kataster ist die flächendeckende Beschreibung sämtlicher Parzellen eines Landes. Unter dem Katasterplan versteht man einerseits eine vom Grundbuchgeometer nachgeführte Karte, auf welcher Parzellen, Gebäude, Strassen usw. verzeichnet sind, und andererseits (mit lokalen Unterschieden) ein Steuerregister. „Katasterwert“ ist meist ein Synonym für „Steuerwert“.

Kaufsrecht

Gibt dem Berechtigten das Recht, ein Grundstück zu einem festgelegten Preis in einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Der Berechtigte kann frei entscheiden, ob und wann er das Kaufsrecht ausüben möchte. Die Ausübung erfolgt in der Regel durch eingeschriebene Anzeige an den Grundeigentümer, der die erforderliche Grundbuchanmeldung abzugeben hat. Es ist ein öffentlich beurkundeter Kaufsrechtsvertrag vorgeschrieben (vgl. Art. 216 Abs. 2 OR). Die maximal zulässige Dauer des Kaufsrechtes beträgt 10 Jahre. Das Kaufsrecht muss im Grundbuch vorgemerkt sein, damit es gegenüber Dritten rechtswirksam sein kann. Oft wird auch von „Kaufrecht“ gesprochen. Dieser Begriff hat als zweite und eigentlich richtige Bedeutung: Die Summe aller Rechtsnormen, welche den Kauf regeln (namentlich Art. 184 ff. OR).

Kernzone

Typ einer Bauzone. Mit der Zuordnung zur Kernzone wird angestrebt, dass schutzwürdige Ortsbilder, vor allem von Stadt- und Dorfkernen oder einzelnen Gebäudegruppen, erhalten resp. erweitert werden (siehe z.B. § 50 PBG ZH). Charakteristisch für Kernzonen ist das Gelten von strengeren Vorschriften über die Bauweise.

Kleiner Unterhalt

Wenig aufwändige Unterhaltsarbeit an der Mietsache, die, z. B. in Gestalt der Beseitigung kleiner Mängel, gemäss Art. 259 OR vom Mieter nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten getragen werden muss (z.B. das Ersetzen von Glühbirnen einer festen Beleuchtung oder der Dichtungen eines tropfenden Wasserhahns).

Kollektivgesellschaft

Gesellschaft, in der zwei oder mehrere natürliche Personen, ohne Beschränkung ihrer Haftung gegenüber den Gesellschaftsgläubigern, sich zum Zwecke vereinigen, unter einer gemeinsamen Firma ein Handels-, ein Fabrikation- oder ein anderes nach kaufmännischer Art geführtes Gewerbe zu betreiben, Art. 552 Abs. 1 OR.

Konkubinat

„Ehe ohne Trauschein“, jedoch im Gesetz nicht geregelt. Insbesondere kommt auch nicht das Eherecht sinngemäss zur Anwendung. Vielmehr in erster Linie das Recht der einfachen Gesellschaft (Art. 530 ff. OR) – mit oftmals überraschenden Konsequenzen. Konkubinatspartner geniessen ausserdem von Gesetzes wegen keinen erbrechtlichen Schutz (keine Pflichtteilsansprüche), und gewisse Privilegien im Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht bleiben ihnen ggü. den Ehepaaren versagt.

Konsolidierung

Im Immobilienwesen meist Umwandlung eines Baukredites in eine Hypothek.

Konsortium

Zweckgebundene, befristete oder auch unbefristete Vereinigung mehrerer rechtlich und wirtschaftlich selbständig bleibender Unternehmen zur Durchführung eines bestimmten Geschäfts (Rechtsform einfache Gesellschaft nach Art. 530 ff. OR).

Konzessionsgebühren

Im Bau- und Immobilienwesen namentlich betreffend die Benützung öff. Grundes von Bedeutung.

Kostenmiete

Mietzins, der zur vollständigen Deckung der laufenden Aufwendungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Finanzierungskosten erforderlich ist.

Kündigung

Einseitige Beendigung eines Dauerschuldverhältnisses durch eine empfangsbedürftige Erklärung. Je nachdem sind besondere Formvorschriften einzuhalten, ganz besonders im Mietrecht.

L

Landwert

Wert des Landes, in Abgrenzung zu jenem von Gebäude und Anlagen. Der Landwert ist abhängig von der Lage, der Art der Bebauung und deren Nutzung, Ausbau usw. Ermittelt wird mittels Lageklasse oder mit Vergleichspreisen. Bei unüberbauten Grundstücken, resp. bei Bauland wird auf die nach Zonenzuteilung mögliche Nutzung abgestellt. Bei überbauten Grundstücken wird ein sog. relativer Landwert angewendet, der in der Regel tiefer ist als der Wert von unüberbautem Land.

Landwirtschaftliche Pacht

Pacht, bei welcher das Pachtobjekt ein landwirtschaftliches Gewerbe bzw. Grundstück ist, welches zur landwirtschaftlichen Nutzung überlassen wird. Geregelt ist die landwirtschaftliche Pacht einerseits in den Bestimmungen des OR über die Pacht (Art. 275-304 i.V.m. Art. 253 Abs.1 OR), und andererseits -vorallem- im Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) sowie in der Bundesverordnung über die landwirtschaftliche Pacht (LPV). Dem LPG unterstellte Grundstücke nehmen praktisch nicht am freien Pachtmarkt teil. Kennzeichnend sind weiter die amtlich vorgeschriebenen, tiefen Pachtzinsen sowie sehr langwierige Erstreckungsmöglichkeiten zugunsten des Pächters.

Landwirtschaftliches Grundstück

Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist, Art. 6 BGBB. Solche Grundstücke sind dem freien Verkehr (Handel) vollständig entzogen.

Leerwohnungsziffer

Prozentzahl für leerstehende Wohnungen innerhalb eines Kantons. Die Leerwohnungsziffer wird jeweils im Juni erhoben und im September desselben Jahres vom Bundesamt für Statistik (BFS) veröffentlicht. Ihre Aussagekraft wird sogar vom BFS selber stark relativiert.

Leiterrecht

Recht des Grundeigentümers, auf dem Nachbargrundstück ein Gerüst o. dgl. aufzustellen sowie eventuell dort Geräte und Materialien vorübergehend zu lagern. Vgl. Hammerschlag / -srecht.

Libor, -hypothek

Abkürzung für „London Interbank Offered Rate“, was einem bestimmten, variablen Zinssatz entspricht, der von den Mitgliedern der British Banker’s Association (in London) täglich festgelegt wird und für das Geschäft unter Banken gilt. Liborhypotheken sind auf diesen Satz bezogen und jeweils mit einem individuellen Zuschlag und Kündigungs- respektive Wandlungsmöglichkeiten versehen. Ihr Zinssatz wird in der Regel alle drei oder sechs Monate angepasst.

Liegenschaft

Im Schweizer Sprachgebrauch wird der Begriff für die Gesamtheit von Grundstück (Parzelle) und Gebäude(n) verwendet.

Liegenschaftsaufwand

Wert der für die Nutzung einer Immobilie verbrauchten Güter und Dienstleistungen, z.B. Fremdkapitalzins, Betriebsaufwand, Unterhaltsaufwand oder Abschreibungen. Nicht zum Liegenschaftsaufwand zählen vertraglich ausgeschiedene Nebenkosten und kalkulatorische Liegenschaftskosten.

Liegenschaftskosten

Wert aller für den Unterhalt einer Liegenschaft getätigten Aufwendungen einschliesslich Steuern.

Liegenschaftensteuer

Wird neben der Vermögens- bzw. Kapitalsteuer - die den Grundbesitz bereits erfasst - erhoben. Im Gegensatz zur Vermögenssteuer wird die Liegenschaftssteuer auf dem vollen Wert der Grundstücke berechnet, also ohne die auf ihnen lastenden Schulden zu berücksichtigen. Die Liegenschaftssteuer wird als Entgelt für eine im Privatrecht begründete Sonderbeanspruchung des Gemeindeterritoriums betrachtet und lässt darum für eine Berücksichtigung der finanziellen Leistungsfähigkeit
des zur Zahlung der Steuer Verpflichteten keinen Raum. Die Steuerpflicht wird
durch das blosse Vorhandensein eines Grundstückes ausgelöst. Die Liegenschaftssteuer ist somit eine Objektsteuer, was für die Auslegung der entsprechenden Gesetze von Bedeutung ist. Es handelt sich um eine kantonale und/oder kommunale Steuer; der Bund kennt diese Steuer nicht. Aber auch viele Kantone wie z. B. ZH, SZ, GL, ZG, SO und BL verzichten auf die Erhebung einer Liegenschaftensteuer in jeglicher Form. Eine Liegenschaftensteuer im eigentlichen Sinn wird derzeit in 12 Kantonen erhoben (BE, LU, FR, AI, SG, GR, TG, TI, VD, VS, GE und JU).

M

Maklerkommission

Entgelt für die Erfüllung eines Maklervertrags, Art. 412 ff. OR. Die Maklerkommission ist verdient, sobald ein Vertrag infolge der Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist. Meistens besteht sie in einem bestimmten Prozentsatz der Geldleistung des zu vermittelnden Geschäftes. Bei Fehlen einer derartigen Verabredung bestimmt sich der Maklerlohn aber nach dem örtlichen Tarif, Art. 414 OR. Branchenüblich sind bei durchschnittlichen Eigenheimen Pauschalen von 2.5-3% des erzielten Preises.

Maisonettewohnung, Duplex-Wohnung

Spezieller Wohnungstyp, bei dem der Wohnraum zusammenhängend mindestens zweistöckig innerhalb des Gebäudes angeordnet ist. Üblicherweise ist nur das untere Geschoss mit dem Treppenraum eines Mehrfamiliengebäudes verbunden, das obere Geschoss ist nur über die innenliegende Treppe verbunden. Die Maisonette-Wohnung kann sich in unteren und auch in oberen Geschossen eines Gebäudes befinden. Von einer Maisonette spricht man auch, wenn zu einer Wohnung im obersten Geschoss das Dachgeschoss als Wohnraum hinzugenommen wird, hier spricht man auch von einer Mansardenwohnung, wenn sie im Mansardendach liegt.

Mansarde

Zimmer oder Wohnung im ausgebauten Dachgeschoss, gelegentlich auch die gesamte Dachgeschoss-Etage.

Marktmiete

Ergebnis der Mietpreisbildung im freien Wohnungsmarkt gemäss Angebot und Nachfrage..

Maximalhypothek

Sonderform der allgemeinen Sicherungshypothek. Bei der Maximalhypothek haftet das Grundstück nur bis zu dem im Grundbuch eingetragenen Höchstbetrag.

Messweisen, -standards (insbesondere Flächenangaben bei Gebäuden)

Für Flächen- und Volumenmessungen bei Gebäuden hat sich in der Schweiz bis heute kein einheitlicher Standard herausgebildet. Wichtige private Normen sind z. B. SIA 116 und SIA 416 oder die Richtlinien der Vereinigung Zürcher Immobilienfirmen (VZI). Hinzu kommt die Wohnflächendefinition des Bundesamtes für Statistik (besonders in Internetportalen vorherrschend). Bei der Volumenmessung wenden manche kantonalen Gebäudeversicherungsanstalten (z. B. GVZ [ZH]) eigene Systeme an, die Mehrheit verwendet die erwähnte SIA Norm 116.

Miete

Die Übergabe einer Sache zum Gebrauch gegen die Leistung eines (meist monatlichen) Mietzinses (Art. 253 ff. OR).

Mieterspiegel

Meist tabellenförmiges Dokument, welches die einzelnen Mietobjekte einer Liegenschaft mit ihren jeweiligen Erträgen und weiteren Angaben (Mieter, Flächen, usw.) auflistet. Idealerweise sollten die Nebenkosten separat darin ausgewiesen sein.

Mietertrag (netto)

Summe aller im Betrachtungszeitraum erzielten Netto-Miet-Einnahmen (Soll Mietertrag) abzüglich Baurechtszinsen, Leerstandsausfälle und Inkassoverluste.

Mietpreisindex

Durchschnittlicher Mietpreis im freifinanzierten Wohnungsbau, auch unter der Bezeichnung Mietspiegel (nicht zu verwechseln mit dem Mieterspiegel eines einzelnen Objektes) bekannt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist so schneller feststellbar.

Mietpreiskataster

Verzeichnis der orts- oder quartierüblichen Mietpreise.

Mietvertrag, paritätischer

Zwischen Vermieter- und Mieterverbänden ausgehandelter und gemeinschaftlich herausgegebener Mustervertrag.

Mietzins

Periodisch zu leistendes Entgelt, das der Mieter für die Überlassung der Mietsache (z.B. Wohnung) zu entrichten hat. Zu unterscheiden von den Nebenkosten, auch wenn deren Zahlung gleichzeitig oder „inklusive“ stattfindet.

Minderung (bei Mängeln)

Mögliches Mängelrecht des Käufers oder Bestellers. Stark abhängig von der kauf- bzw. werkvertraglichen Ausgestaltung der Gewährleistung.

Minergie

Weltweit geschützte Marke für nachhaltiges Bauen, die den Kantonen Bern und Zürich gehört und dem entsprechenden Verein kostenlos zur zeitlich unbegrenzten Nutzung zur Verfügung gestellt wird. Der Verein betreibt die Zertifizierung und das Marketing dieses Labels. Minergie ist der wichtigste Energiestandard in der Schweiz für Niedrigenergiehäuser. Der Nachfolger Minergie P ist ähnlich dem Passivhaus-Standard in Deutschland. Die Anforderungen sind für zwölf Gebäudekategorien verschieden definiert. Ebenso verschieden sind die Anforderungen bei der Sanierung von Altbauten und für Neubauten. Zurzeit werden etwa 13 % der Neubauten und 2 % der Sanierungen in der Schweiz nach Minergie zertifiziert. Es handelt sich meist um Wohnbauten, bei den anderen Kategorien existiert teils noch kein einziges gebautes Gebäude. Ziel des nationalen Energieprogrammes Energie Schweiz ist ein Marktanteil von 20 % der Neubauten bis 2010 und 5–10 % der Sanierungen.

Minimalsteuer

Subsidiäre Steuer, die zur Anwendung kommt, wenn eine juristische Person trotz ausgewiesener Wirtschaftskraft und Gewinnfähigkeit mangels Gewinn und zufolge bescheidenen Kapitals nur geringfügige Steuern bezahlen müsste. Die Minimalsteuer ersetzt gegebenenfalls die ordentliche Steuer von juristischen Personen auf Grundstücken.

Miteigentum

Mehrere Personen haben Eigentum an einer Sache nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung (Art. 646 Abs. 1 ZGB). Wenn nichts anderes abgemacht ist, gelten sie als Miteigentümer zu gleichen Teilen.

N

Namensschuldbrief

Schuldbrief, der eine bestimmte Person (mit Name bezeichnet) als Gläubiger bestimmt. Die freie Übertragbarkeit ist gegenüber dem Inhaberschuldbrief (siehe dort) somit eingeschränkt.

Naturschutz

Untersuchungen und Maßnahmen zur Erhaltung und Wiederherstellung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes. Angestrebt wir eine nachhaltige Nutzbarkeit der Natur durch den Menschen. Der Naturhaushalt soll als Lebensgrundlage des Menschen und aufgrund des eigenen Wertes der Natur geschützt werden. Grundeigentümer unterliegen vielen entsprechend motivierten Spezialgesetzen in besonderem Masse.

Nebenkosten

Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Das Mietrecht hält ausdrücklich fest, dass Aufwendungen für Leistungen des Vermieters (oder eines Dritten) nur dann nebenkostenfähig sind, wenn sie mit dem Gebrauch der Mietsache durch den Mieter zusammenhängen. Weiter muss sich die separate Weiterbelastung eindeutig aus dem Mietvertrag selbst ergeben. Beispiele sind Kosten für die Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Hausbetreuung, Allgemein-Strom, Wasser, Kehrichtabfuhr. Abzugrenzen sind die Nebenkosten von den Lebenshaltungskosten, welche vom Mieter zu tragen sind.

Nettorendite

Ertrag auf dem eingesetzten Eigenkapital, vor allem im Mietrecht von Bedeutung. Letzteres (bzw. die Gerichtspraxis) zieht die Grenze zu missbräuchlich hohen Mietzinsen bei ca. 0.5% über dem massgeblichen Leitsatz (heute Referenzsatz SNB).

Nettovermögen

Gesamtwert der Vermögenswerte einer natürlichen oder juristischen Person abzüglich aller Schulden und Verbindlichkeiten.

Nettowohnfläche (NWF)

Wird vor allem gemäss der Definition des Bundesamtes für Statistik verwendet; kein gesetzlicher Begriff.

Neubau

Einerseits verwendet für Gebäude mit Baujahr ab ca. 1950. Andererseits für effektiv neue Gebäude oder solche, bei denen noch werkvertragliche Garantien laufen (bis max. 5 Jahre nach Erstellung der Fall.)

Neuwert

Betrag, der für die Erstellung eines neuen Gebäudes gleicher Art, Grösse und Beschaffenheit aufzuwenden wäre.

Nichtigkeit

Ein Vertrag ist nichtig, wenn er einen unmöglichen oder widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst, Art. 20 OR. Nichtiges entfaltet keinerlei Rechtswirkungen, ist also nicht bloss anfechtbar, sondern rechtlich nicht existent.

Nutzniessung

Kategorie der Grunddienstbarkeiten. Die Nutzniessung verleiht dem Berechtigten den vollen Genuss an einem Gegenstand (Art. 745 Abs. 2 ZGB). Beliebtes Rechtsinstitut im Zusammenhang mit erbrechtlichen Planungen.

O

Öffentliche Beurkundung

Beurkundung eines Rechtsgeschäfts durch einen Notar oder eine entsprechend befugte Amtsstelle (in manchen Kantonen für Grundstückgeschäfte besondere Regelung, z. B. Beurkundung durch Grundbuchamt). Im Gegensatz zur Beglaubigung wird bei einer Beurkundung nicht nur die Richtigkeit der geleisteten Unterschriften bestätigt, sondern auch der Inhalt des Rechtsgeschäfts. Grundstückskaufverträge müssen immer beurkundet werden. Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) und das Schweizerische Obligationenrecht (OR) schreiben auch für andere verschiedene Grundbuchgeschäfte die öffentliche Beurkundung vor, z.B. für Kauf, Tausch, Schenkung, Pfandrechte, Wohnrecht, Nutzniessung, gewisse Dienstbarkeiten etc. Zuständig ist das Notariat am Ort des Grundstückes für die öffentliche Beurkundung solcher Geschäfte. Das Grundbuchamt führt das eigentliche Grundbuch, es ist immer zuständig für Eintragungen, Löschungen, Anmerkungen, Vormerkungen, Grundbuchauszüge, Auskünfte etc.

Öffentlicher Glaube (Grundbuch)

Die im Grundbuch vorgenommene Eintragung einer Person als Inhaber eines Rechts, z.B. des Eigentums oder eines Grundpfandrechts, gilt als richtig. Das bedeutet, dass auch dann, wenn der Eingetragene nach der wirklichen Rechtslage nicht Inhaber des Rechts ist, der Erwerber Berechtigter wird, weil er auf die Richtigkeit des Grundbuches vertrauen durfte. Den öffentlichen Glauben des Grundbuches kann jedoch von demjenigen nicht in Anspruch genommen werden, der die Unrichtigkeit des Grundbuches kannte. Der öffentliche Glaube des Grundbuches kann ferner dadurch zerstört werden, dass der wahre Berechtigte die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuches erwirkt.

Ortsgebrauch

Synonym für lokale Verkehrsübung. Bedeutsam im Mietrecht und z. T. auch beim Grundstückkauf.

Orts-/ Quartierüblichkeit

Begriff des „orts- bzw. quartierüblichen“ Mietzinses setzt eine sog. Übung voraus, d.h. eine genügend verbreitete Praxis, aus der eine Regel abgeleitet werden kann. Diese Praxis kann zunächst durch eine ausreichende Zahl von Vergleichsobjekten nachgewiesen werden. Das Bundesgericht erachtet fünf Vergleichsobjekte in der Regel als genügend. Diese Schwelle ist sehr hoch angesetzt und oftmals kaum zu überwinden.

P

Pacht

Überlassung einer nutzbaren Sache oder eines nutzbaren Rechts zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte oder Erträgnisse gegen die Leistung eines Pachtzinses (Art. 275 OR).

Parterre

Erdgeschoss. Das zu ebener Erde liegende Geschoss eines Gebäudes (frz. par terre heisst auf dem Boden). Eine Wohnung im Hochparterre liegt eine halbe Treppe über dem Erdboden.

Perimeter-Pflicht, - beiträge

Beitragspflicht an ein öffentliches Vorhaben (z. B. Erschliessungsarbeiten, Hochwasserschutzbau), das im gemeinsamen Interesse der Grundeigentümer des Perimetergebietes liegt. Der Perimeterbeitrag ist die Rückbezahlung von solchen Kosten an das Gemeinwesen.

Personaldienstbarkeit

Dienstbarkeit, bei welcher eine oder mehrere Personen berechtigt sind, wie Wohnrecht, Nutzniessungsrecht, usw. (Art. 781 ZGB). Die Berechtigung bezieht sich auf die Person, nicht auf den jeweiligen Eigentümer eines Grundstückes.

Pfandrecht

Beschränktes dingliches Recht eines Gläubigers an einer Sache oder einem Recht, welches in der Regel zur Sicherung einer Forderung bestellt wird. Fällt dem Gläubiger seine Forderung aus, so kann er sich durch die Verwertung des verpfändeten Gegenstandes befriedigen. Der Schuldner der Forderung und der Verpfänder müssen nicht personengleich sein. Hingegen decken sich Pfandgläubiger und Gläubiger der Forderung. Das Grundpfand ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch in den Artikeln 793 ff. geregelt.

Q

Quartiererhaltungszone (QEZ)

Verfolgt die gleichen Ziele wie die Kernzone, bezieht sich aber auf geschlossene Ortsteile mit hoher Siedlungsqualität, siehe zum Beispiel § 50a PBG ZH.

Quartierplan, -verfahren

Das Quartierplanverfahren ist ein Begriff aus dem kantonalen Planungs- und Baurecht. Es handelt sich dabei um ein Verfahren zur Baulanderschliessung und umfasst die Erschliessung mit Strassen und Werkleitungen, die Festlegung neuer Grundstücksgrenzen, die Errichtung von Dienstbarkeiten und den prozentualen Landabzug für Infrastrukturanlagen. In ungünstigen Fällen äusserst langwierig und von einzelnen Betroffenen als „ungerecht“ empfunden.

R

Raumplanungsgesetz

Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG). Regelt als typisches Rahmengesetz die Grundvoraussetzungen der Bodennutzung in der Schweiz. Den Kantonen und Gemeinden verbleibt namentlich innerhalb des Baugebietes ein hohes Mass an Gestaltungsfreiheit.

Realwert, Sachwert, Substanzwert

Setzt sich zusammen aus dem Gebäudezeitwert (zuzüglich Zeitwert Umgebung und Erschliessung) und dem Landwert. Der Gebäudezeitwert entspricht den Baukosten, die für die Neuerstellung eines gleichen Gebäudes im gleichen Ausbaustandard zum Schätzungszeitpunkt anfallen würden, minus die Altersentwertung des Gebäudes (und jener von Umgebung und Erschliessung).

Rechtsmangel

Gegenstück zum Sachmangel. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn ein Dritter aufgrund eines eigenen Rechts das Eigentum, den Besitz oder den Gebrauch der Sache oder des Rechts beeinträchtigen kann.

Rechtsmittel, Rechtskraft

Rechtliches Instrument, mit welchem ein vermeintlich fehlerhafter Entscheid einer unteren Instanz (z. B. Baubehörde) einer erneuten Beurteilung durch eine höhere Instanz (Ausnahme: gleiche Instanz im sog. Einspracheverfahren) zugeführt wird. Erst dann, wenn alle ordentlichen Rechtsmittel ausgeschöpft sind oder die Rechtsmittelfristen unbenutzt verstrichen sind, ist ein Entscheid rechtskräftig.

Rechtsschutzversicherung

Privatrechtlicher Versicherungsvertrag, bei dem der Versicherer gegen Prämienzahlung des Versicherungsnehmers verpflichtet ist, die erforderlichen Leistungen für die Wahrnehmung der rechtlichen Interessen des Versicherten im vereinbarten Umfang zu erbringen.

Registerschuldbrief

Schuldbrieftyp, welcher mit der Eintragung ins Grundbuch entsteht. Der Registerschuldbrief ist eine Alternative zum Papierschuldbrief. Der Hauptunterschied zwischen den beiden Varianten besteht darin, dass kein Pfandtitel als Wertpapier mehr ausgestellt wird. Damit fällt das Verlustrisiko und die Kosten für dessen sichere Verwahrung weg.

Repartitionswert

Gesamtschweizerisch einheitlicher Vermögenssteuerwert von Liegenschaften, unabhängig davon, in welchem Kanton sich die Liegenschaft befindet. Damit nun die verschiedenen kantonalen Vermögenssteuerwerte auf diesen gesamtschweizerisch identischen Repartitionswert gebracht werden können, sind diese mit einem für jeden Kanton festgelegten Umrechnungsfaktor zu multiplizieren.

Retentionsrecht

Besonderes Sicherungsmittel des Vermieters, bei welchem der Vermieter im Falle ausstehender Mietzinse ein Begehren um Aufnahme einer Retentionsurkunde stellen kann. Dadurch erhält er eine zusätzliche Sicherheit, da er sich nach erfolgreichem Abschluss des Verfahrens aus dem Verwertungserlös an den sich in den Mieträumlichkeiten befindlichen Gegenständen für seine Mietzinsforderung bezahlt machen kann. Gesetzliche Grundlage bilden die Art. 268 ff. OR bzw. Art. 299c OR. Es steht nur dem Vermieter von Geschäftsräumen, dem Verpächter und der Stockwerkeigentümergemeinschaft für die Beiträge an die Gemeinschaft zu. Weiterhin ist zu beachten, dass nur Miet- und Pachtzinsforderungen, Nebenkosten sowie Stockwerkeigentümerbeiträge in gewissen zeitlichen Schranken Gegenstand einer Retentionsforderung sein können, nicht aber beispielsweise Schadenersatzansprüche des Vermieters.

Richtplan, Richplanung

Behördenverbindliches Instrument der Raumplanung. Richtpläne legen in den Grundzügen fest, wie die Kantone und Gemeinden die Gesamtstruktur ihrer Natur-, Landwirtschaft- und Siedlungs- und Erholungsräume mittel- und langfristig entwickeln sollen.

Risikoprämie

Wird zum Mietzins dazugerechnet, um den künftig möglichen Fall eines Wohnungsleerstandes oder Mietzinsausfalles zu decken.

Rückkaufsrecht

Vorbehalt eines Kaufsrechts anlässlich des Verkaufs zugunsten des Verkäufers. Die maximal zulässige Dauer für Rückkaufsrechte beträgt 25 Jahre. Ausserdem muss das Rückkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt sein, damit es gegenüber Dritten rechtswirksam sein kann.

S

Sachmangel

Nicht-Aufweisen der vereinbarten Soll-Beschaffenheit einer Sache.

Sachwert

Der von Wirtschaftsgütern verkörperte Gebrauchswert, der unabhängig von Geldwertschwankungen ist.

Schadenersatz

Ausgleich einer unfreiwilligen Einbuße an Lebens- und Rechtsgütern. Schliesst auch entgangenen Gewinn ein.

Schenkungssteuer

Steuer, die im Falle einer Schenkung erhoben wird. Die Schenkungssteuer wird von allen Erbschaftssteuer erhebenden Kantonen vorgesehen, im Wesentlichen nach den Grundsätzen der letzteren.

Schlichtungsbehörde

Bei Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis unbeweglicher Sachen ist die  Schlichtungsbehörde am Ort der gelegenen Sache zuständig. Sie setzt sie sich zusammen aus einem unabhängigen Vorsitzenden und je einem Vertreter der beiden Interessengruppen der Vermieter und der Mieter. Nach der neuen Zivilprozessordnung des Bundes spielen Schlichtungsstellen auch in weiteren Rechtsgebieten eine grössere Rolle.

Schuldbrief

Unterkategorie des Grundpfandes. Der Schuldbrief zeichnet sich dadurch aus, dass sowohl die Forderung des Kreditgebers als auch das Pfandrecht in einem Wertpapier, d.h. einer handelbaren Urkunde ähnlich einer Aktie oder Obligation verkörpert ist (Art. 842 ZGB). Errichtet wird der Schuldbrief beim zuständigen Grundbuchamt. Der Pfandtitel ist durch den Grundbuchverwalter auszustellen und von diesem zu unterschreiben (Art. 857 ZGB). Das Papier lautet entweder auf den Inhaber oder auf den Namen einer bestimmten Person (Art. 858 ZGB, Art. 53 ff. GBV). Gleichzeitig muss der Schuldbrief nach Art. 856 Abs. 1 ZGB ins Grundbuch eingetragen werden. Der Eintrag muss zum Schutze der Beteiligten stets mit den Angaben im Schuldbrief übereinstimmen.

SIA

Schweizer Ingenieur- und Architektenverein.

SNB, SNB-Referenzsatz

Der Referenzzinssatz der Schweizerischen Nationalbank (SNB) für die Mietzinsgestaltung wurde im September 2008 ins Leben gerufen und gilt für die ganze Schweiz. Er beruht auf der Grundlage des volumengewichteten durchschnittlichen Zinssatzes der auf Schweizer Franken lautenden inländischen Hypothekarforderungen der Banken in der Schweiz. Alle grösseren Banken der Schweiz müssen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) ab Hypotheken-Ausleihen von über 300 Mio. CHF Meldung erstatten. Der Stichtag zur Bekanntgabe der Zinssätze ist vierteljährlich vorgegeben (Ende März, Ende Juni, Ende September und Ende Dezember) und wird jeweils 2 Monate später durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) publiziert.

Sperrfrist

Bestimmte Frist, innert welcher dem Mieter das Mietverhältnis von Gesetztes wegen nicht gekündigt werden darf. Grund dafür kann zum Beispiel ein vorangegangenes Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren sein (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR).

Staffelmiete

Form der Miete, bei der schon zum Voraus festgelegt ist, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht. Nur zulässig, wenn das Mietverhältnis mindestens drei Jahre unkündbar ist.

Steuerhoheit

Öffentlich-rechtliche Befugnis, Steuern zu erheben.

Steuerobjekt

Gegenstand der Steuererhebung.

Steuersubjekt

Zur Leistung von Steuern verpflichtete Personen.

Steuerwert

Liegenschaftsschätzung gemäss kantonalem Steuergesetz, welche als Bemessungsgrundlage für
die Vermögens-, die Liegenschafts-, die Minimal-, die Erbschafts- und Schenkungs- oder die Einkommenssteuer gebraucht wird. Oftmals stark abweichend vom Verkehrswert („Handelswert“).

Stockwerkeigentum

Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a ZGB).

Substanzwert

Derjenige Geldbetrag, der notwendig wäre, um das Grundstück, auf welchem eine bestimmte Immobilie steht, zu kaufen und diese Immobilie neu zu errichten. Abgezogen wird der Wertverlust durch Abnutzung. Nicht berücksichtigt hierbei wird der Ertragswert der Immobilie. Substanzwert und Marktwert sind deshalb meist unterschiedlich hoch.

T

Tagebuch (Grundbuch)

Das Grundbuch ist nicht ein einziges Verzeichnis, sondern es besteht aus dem Tagebuch, dem Hauptbuch, den auf der amtlichen Vermessung beruhenden Plänen, den Belegen und den Hilfsregistern. Im Tagebuch werden die Grundbuchanmeldungen nach der Reihenfolge ihres Eingangs eingeschrieben.

Testament

Einseitige letztwillige Verfügung des persönlichen Eigentums für den Todesfall. Siehe auch unter letztwillige Verfügung.

Teuerung (-sausgleich auf dem risikotragenden Kapital)

Der Vermieter hat gestützt auf Art. 269a lit. e OR das Recht, das in die Mietsache investierte Eigenkapital an die Teuerung anzupassen, die der letzten Mietzinsfestsetzung eingetreten ist. Es handelt sich dabei um ein relatives Kriterium. Die Anpassung erfolgt gestützt auf den Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik.

Totalunternehmer

Bauunternehmer, der bei der Errichtung eines Bauwerkes neben der Bauausführung auch Planungsleistungen erbringt. Der Umfang der Planungsleistungen schwankt. In jedem Fall hat der Totalunternehmer die Ausführungsplanung (Werkplanung) zu erbringen, teilweise führt er auch die Entwurfs- und Genehmigungsplanung aus. Er übernimmt also im Gegensatz zum Generalunternehmer auch Planungsaufgaben, die ansonsten von direkt vom Bauherrn beauftragten Planern (Ingenieure und Architekten) erledigt werden. Er trägt die Gesamtverantwortung für die Planung und Ausführung des Baus. In der Praxis sind die Grenzen zwischen Total- und Generalunternehmer allerdings fliessend.

U

Überbauungsziffer

Verhältniszahl zwischen der Gebäudefläche und der Grundstücksfläche.

Übergang von Eigentum

Das Eigentum an Immobilien geht nach Abschluss eines gültigen Grundstückkaufvertrages (Verpflichtungsgeschäft) erst nach der Eintragung im Grundbuch (Verfügungsgeschäft) über.

Umweltschutz

Gesamtheit aller Maßnahmen zum Schutze der Umwelt mit dem Ziel der Erhaltung der natürlichen Lebensgrundlage aller Lebewesen mit einem funktionierenden Naturhaushalt. Gegebenenfalls sollen durch den Menschen verursachte Beeinträchtigungen oder Schäden behoben werden. Das Augenmerk des Umweltschutzes liegt dabei sowohl auf einzelnen Teilbereichen der Umwelt (wie Boden, Wasser, Luft, Klima), als auch auf den Wechselwirkungen zwischen ihnen. In der Schweiz wird der Umweltschutz im Wesentlichen durch das Bundesgesetz über den Umweltschutz (USG) sowie durch einige Verordnungen wie zum Beispiel die Lärmschutzverordnung (LSV) oder die Luftreinhalteverordnung (LRV) geregelt. Der Umweltschutz spielt im öffentlichen Baurecht eine erhebliche Rolle.

Umsatzmiete

Bestimmung der Höhe des Mietzinses durch den Umsatz, den die Mieterschaft aus ihrer Geschäftstätigkeit erzielt. Praktische Anwendung findet diese Art von Mietzins bei der Vermietung von Geschäftsräumen, insbesondere im Bereich der Gastronomie und bei Räumlichkeiten in Shopping-Centren.

Universalsukzession

Übergang des Vermögens des Erblassers als Ganzes auf die (ganze) Erbengemeinschaft.

Unterhalt

Der im Mietvertrag vereinbarte zum „vorausgesetzten Gebrauch geeignete Zustand“ muss währende der Mietdauer gewahrt werden. Der Vermieter ist daher verpflichtet, die Mietsache insoweit zu unterhalten. Der kleine Unterhalt nach Art. 259 OR geht jedoch zulasten des Mieters.

Unterhaltskosten

Können in der Kostenrechnung berücksichtigt werden, sobald Arbeiten ausgeführt und von der Vermieterschaft bezahlt wurden. Unterhalts- bzw. Instandhaltungskosten sind bei der Einkommenssteuer abzugsfähig.

Untermiete

Vermietung einer bereits gemieteten Sache.

Unternutzungsabzug

Die Festsetzung des Eigenmietwertes erfolgt unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung der am Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaft. Einige Kantone haben im kantonalen Steuergesetz oder in Weisungen einen Abzug am Eigenmietwert im Falle einer Unternutzung vorgesehen. Vorausgesetzt ist dabei u. a., dass einzelne Wohnräume tatsächlich nicht mehr genutzt werden. Dies bedeutet, dass für Räume, welche auch nur gelegentlich als Arbeits- oder Gästezimmer und so weiter genutzt werden, kein Abzug geltend gemacht werden kann. Für die Beurteilung lassen sich jedoch keine festen Regeln aufstellen und dem Ermessen der zuständigen Steuerbehörde kommt grosses Gewicht zu.

V

Variable Hypothek

Hypothek, die an einen bestimmten (variablen) Satz gekoppelt ist. Früher meistens der Leitsatz der jeweiligen Kantonalbank, heute z. B. der Leitsatz der SNB (siehe auch dort sowie unter Festhypothek).

Verdeckte Mängel

Mängel, die erst nach der Kontrolle bzw. Abnahme eines Bauwerks entdeckt werden können.

Verfügung von Todes wegen

Regelt den Vermögensübergang von natürlichen Personen nach deren Ableben. Diese Nachlassregelung findet durch ein einseitiges Testament, einem gemeinschaftlichen Testament oder einen den Nachlass regelnden (Erb-)Vertrag zwischen mindestens zwei Personen statt.

Verfügungsgeschäft

Rechtsgeschäft, durch welches ein Recht unmittelbar übertragen, belastet, geändert oder aufgehoben wird. Beim Grundstückkaufvertrag stellt der Eintrag im Grundbuch das Verfügungsgeschäft dar.

Verkehrswert

Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Verpflichtungsgeschäft

Rechtsgeschäft, welches die Verpflichtung zu einer Leistung begründet. Beim Grundstückkauf stellt der Abschluss des Grundstückkaufvertrages mit öffentlicher Beurkundung das Verpflichtungsgeschäft dar.

Vollmacht

Eine durch Rechtsgeschäft begründete Ermächtigung, geregelt in Art. 32 ff. OR („Stellvertretung“). Oftmals auch kombiniert mit einem Auftrag (Art. 394 ff. OR).

Vorflut

Von einem oberliegenden Grundstück natürlicherweise abfliessendes Wasser, welches der Eigentümer des unterliegenden verpflichtet ist aufzunehmen, Art. 689 ff. ZGB.

Vorkaufsrecht

Räumt dem Berechtigten die Möglichkeit ein, im Falle des Verkaufs einer Sache an einen Dritten, durch eine einseitige empfangsbedürftige Gestaltungserklärung, zwischen sich und dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu grundsätzlich gleichen Bedingungen abzuschließen. Ein Vorkaufsrecht kann Kraft Gesetz oder infolge privater Begründung existieren.

Vormerkung

Neben der Eintragung und der Anmerkung mögliche Form des Grundbucheintrags. Persönliche Rechte und Verfügungsbeschränkungen für Grundstücke, die im Grundbuch vorgemerkt wurden, erhalten gegenüber jedem später erworbenen Rechte Wirkung, Art. 959 Abs. 2 ZGB und Art.960 Abs. 2 ZGB.

W

Werkvertrag

Hat die Herstellung eines Werkes gegen Leistung einer Vergütung (Art. 363 OR) zum Gegenstand. Der Hauptunterschied zum Auftrag ist, dass beim Werkvertrag ein bestimmter Erfolg geschuldet ist.

Wertquoten (Mit- und Stockwerkeigentum)

Wertanteil, mit welchem der Eigentumsanteil des einzelnen Eigentümers am gesamten zu Stockwerkeigentum ausgeschiedenen Gebäudes bzw. Komplexes angezeigt wird (oft in % oder o/oo). Die Wertquoten müssen beim Begründungsakt (Stockwerkeigentum) angegeben werden (Art. 712e Abs. 1 ZGB).

Wohndichte (Bevölkerungsdichte)

Mittlere Anzahl der Einwohner pro Fläche für ein bestimmtes Gebiet (Staat, Region oder ähnliches), in der Regel angegeben in Einwohner pro km². Man errechnet sie, indem man die Einwohnerzahl des Gebietes durch die Fläche des Gebietes teilt.

Wohneigentümerquote

Die Wohneigentumsquote ist das Verhältnis der von Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen zu der Gesamtzahl der Wohnungen. Diese reflektiert die historisch gewachsene Struktur auf dem schweizerischen Immobilien- und Wohnungsmarkt und charakterisiert diesen als einen starken Mietermarkt.

Wohneigentumsförderung

Massnahmen zur Förderung von Wohneigentumserwerb, teilweise im eidgenössischen Wohnbauund Eigentumsförderungsgesetz verankert.

Wohnrecht

Befugnis ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen, vgl. Art. 776 ff. ZGB.

Z

Zahlung, Zahlungsversprechen

Erfüllung einer Geldschuld, z.B. Zahlung des Mietzinses, eines Grundstückkaufpreises, eines Schadensersatzes oder eines Werklohnes. Zahlungsversprechen sind in der Immobilienpraxis Erklärungen Dritter (Bank, Versicherung, Pensionskasse), eine bestimmte Zahlung auszuführen.

Zeitwert

Wert eines Objektes zu einem festgelegten Zeitpunkt. Berechnet wird der Zeitwert, indem man die Wertminderung (Altersentwertung) vom Neuwert abzieht. Im Mietwesen wird der Zeitwert meist anhand sog. paritätischer Lebensdauer-Tabellen berechnet und die Altersentwertung als linearer Prozess angenommen.

Zins

Entgelt für ein über einen bestimmten Zeitraum zur Nutzung überlassenes Sachgut oder Finanzinstrument (Geld), das der Empfangende (Schuldner) dem Überlasser (Gläubiger) zahlt. Rechtliche Grundlage dazu sind Verträge (z. B. Darlehensvertrag, Mietvertrag). Die Höhe des Zinses bestimmt sich in einer Marktwirtschaft nach Angebot und Nachfrage, unterliegt aber vielfach staatlicher Regulierung (z. B. Mietgesetzgebung).

Zinssatz, Zinsfuss

In Prozent ausgedrückter Preis für geliehenes Kapital, also der Zins als Prozentangabe.

Zinsstufenhypothek

Verringert die finanzielle Anfangsbelastung direkt nach dem Kauf einer Immobilie durch eine anfängliche Zinsermässigung, die aber im Laufe der Jahre durch entsprechende Erhöhung wieder ausgeglichen wird.

Zivilprozessrecht

Rechtsgebiet, welches alle gesetzlichen Bestimmungen umfasst, die den formalen Ablauf von Zivilverfahren regeln. Bis Ende 2010 hatte jeder Kanton eine eigene Zivilprozessordnung, die seit Anfang 2011 aber von der eidgenössischen Zivilprozessordnung abgelöst wurden.

Zonenordnung, Zonenplan

Verbindliches, meist kommunales Planungsinstrument, das Auskunft über die Einteilung der einzelnen Grundstücke in die verschiedenen Nutzungszonen (wie Wohnzone, Gewerbezone usf.) gibt. Insgesamt bestehen die örtlichen Bauvorschriften in der Regel aus Plänen (insbesondere Zonenplan) und Erlassen in Textform (Bauordnung, Baureglement, o. dgl.).